معامله وکالتی چیست؟
به معامله‌ای که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند،معامله وکالتی میگویند. در این معامله به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست ودر خرید و فروش خودرو نیز دیده می‌شود.
انجام این نوع معامله دلایل مختلفی دارد
1. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست.
2.امکان دارد فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
3.گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد.
4.گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد.
معمولا خانه‌های وکالتی نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.
بیشتر بدانید:هنگام نوشتن قولنامه باید به چه نکاتی توجه کنیم؟
خطرات معامله وکالتی
«وکالت بلاعزل»
در معاملات وکالتی فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار «وکالت بلاعزل» می‌دهد. اکثر افراد تصور میکنند که در وکالت بلاعزل خریدار هر زمان که بخواهد می‌تواند سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این برداشتی اشتباه از معنای کلمه بلاعزل است. منظور از این کلمه آن است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصا وکالتش را فسخ کند. اما با این حال باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل وجود دارد.
طبق قانون ، وکالت در صورت مرگ یا جنون طرفین فسخ می‌شود. چه بلاعزل باشد و چه نباشد و دیگر نمی‌توان خانه ی خریده‌شده را به نام زد.
برای کم کردن ریسک معامله ی وکالتی باید هنگام معامله از فروشنده بخواهید یک مبایعه‌نامه یا همان قولنامه در دفتر اسناد رسمی نیز تنظیم کند. در این صورت حتی بعد از مرگ فروشنده مدرکی دارید که خانه را از او خریده‌اید. در این حالت هم گرچه باید کمی درگیر کارهای دادگاه شوید، اما در نهایت می‌توانید با استناد به همین سند ورثه را مجبور کنید سند خانه را به صورت قطعی به نامتان کنند.
به خاطر داشته باشید که وکالت بعد از فوت به هیچ شرطی باقی نمی‌ماند. حتی اگر در وکالت‌نامه آمده باشد که «وکالت ولو بعد از فوت موکل باقی است».
عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل
افراد فکر میکنند وقتی از خریدار وکالت بلاعزل گرفتند دیگر مالکیت خانه به آنها منتقل شده است اما این تصور کاملا اشتباه است و تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی به قطعی طی نشده باشد ،خریدار مالک خانه نمیباشد. البته برای حل این مشکل باز هم تنظیم مبایعه‌نامه کمک‌کننده است و به کمک آن می‌توانید مالکیت خود بر خانه را اثبات کنید.
بیشتر بدانید:خسارت تاخیر یا عدم تحویل ملک چیست؟
انجام مورد وکالت توسط فروشنده
اکثر افراد تصور میکنند که وقتی فروشنده به آنها وکالت بلاعزل می‌دهد دیگر نمی‌تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند. اما حتی در صورت دادن وکالت بلاعزل،فروشنده هنوز می‌تواند مورد وکالت را (انتقال سند قطعی) خودش انجام دهد. او می‌تواند ملک را به شخص دیگری هم بفروشد و خودش سند را به نامش بزند.در این صورت دیگر وکالت‌نامه شما کاملا به‌درد‌نخور می‌شود و خانه را هم از دست داده‌اید.
برای جلوگیری از این اتفاق دو راه دارید:
1. از فروشنده بخواهید همزمان با دادن وکالت مبایعه‌نامه نیز تنظیم کند. در این صورت مالکیت خانه به شما منتقل می‌شود و حتی اگر فروشنده شخصا خانه را به نام کس دیگری بزند به جرم فروش مال غیر مجرم محسوب شده و معامله‌اش باطل میگردد.
2. در وکالت‌نامه قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب میگردد. در این صورت بعد از دادن وکالت فروشنده دیگر نمی‌تواند خودش شخصا مورد وکالت را انجام دهد.
ایجاد اختلاف بین فروشنده و خریدار
در معاملات وکالتی امکان دارد فروشنده بعد از دریافت پول از قیمت قبل منصرف شود و از شما بخواهد که هزینه بیشتری برای خرید خانه بپردازید. یا اینکه به کل دریافت پول از شما به واسطه این معامله را منکر شود.
در این صورت حتی اگر شما با وکالت بلاعزل خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند را به نام خودتان بزنید، فروشنده می‌تواند به دادگاه شکایت کند و از شما بخواهد هزینه ملکی را که به نمایندگی او انتقال داده‌اید به او بپردازید.
برای حل این مشکل نیز حتما مبایعه‌نامه تنظیم کنید. چون به این ترتیب برای دادگاه ثابت می‌شود که فروشنده پیش از این یک بار هزینه معامله را دریافت کرده و دیگر حقی ندارد.
بیشتر بدانید:روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل چیست ؟
توقیف ملک بعد از فروش وکالتی
امکان دارد به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله بیفتد و در این فاصله ملک فروشنده توقیف گردد. مثلا فروشنده با همسرش به مشکل بخورد، همسرش برای مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به توقیف ملک بدهد.
در این صورت اگر مبایعه‌نامه داشته باشید می‌توانید اثبات کنید که این ملک پیش از تاریخ حکم دادگاه عملا از مالکیت فروشنده خارج شده و غیرقابل توقیف میباشد. در غیر این‌صورت باید قید پول و خانه‌تان را بزنید.
نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با در دست داشتن مدارک زیر به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
- سند مالکیت ملک
- مدارکی که نشان دهد خریدار مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
- پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال 1349 احداث شده‌اند نیاز نیست.)
- مفاصا حساب دارایی
- مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
- استعلام ثبت
- شناسنامه و کارت ملی
- اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه
اگر مجبور به خرید خانه وکالتی شدید حتما مبایعه‌نامه بنویسید و حتما مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید. ثالثا مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی ندارد. در نهایت هم در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی به قطعی اقدام کنید.
بیشتر بدانید:
