هنگام خرید ملک موروثی به چه نکاتی باید توجه کرد؟

خانه  /  جزئیات مطلب

هنگام خرید ملک موروثی به چه نکاتی باید توجه کرد؟

۱۳۹۷/۱۲/۲۶

ملک به نام فرد فوت ‌شده باشد

اولین نکته‌ای که کارشناسان حقوقی به آن تأکید دارند این است که ملک به نام شخص فوت‌شده باشد، یعنی ملکی که در مالکیت همسر فوت شده است جزو املاک موروثی نیست و فرزندان و ورثه نمی‌توانند با عنوان ملک موروثی آن را بفروشند. برای اطمینان هم کافی است نگاهی به سند ملک بیندازید تا تکلیف صاحب ملک مشخص گردد.

وارثان ملک چه کسانی هستند؟

در قوانین مربوط به ارث گواهی انحصار وراثت وجود دارد که توسط مراجع قضایی صادر می‌شود که در آن وارثان فرد فوت شده به شکل قانونی مشخص می شوند. گواهی انحصار وراثت برای خرید و فروش املاک مورثی لازم است  تا معلوم شود که شما با چه کسانی باید این معامله را انجام دهید.

همه وارثان باید امضاء کنند

 معمولا وارثان ملک موروثی بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند به همین دلیل رها شده اند. یادتان باشد شما فقط زمانی می‌توانید اقدام به خریدن املاک موروثی کنید که همه وارثان بخواهند سهم خود را بفروشند. این‌طور هم نیست که شما بتوانید سهم چند ورثه را بخرید و سهم چند نفر را نه. هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، همه وارثان یا وکیلان آن‌ها باید حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. حتی مثلا اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند باعث دردسر بسیار زیاد شما شود.

بیشتر بدانید:هنگام نوشتن قولنامه باید به چه نکاتی توجه کنیم؟

 

بررسی وکالت‌نامه وکیل‌های وراث

معمولاً بیشتر وارثان ملک موروثی خارج کشور هستند به همین دلیل در زمان معامله حضور ندارند و وکیلهای خود را برای معامله میفرستند. وکیل‌های این افراد باید در زمان معامله حضور داشته باشند، اما باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند و به هیچ وجه دست‌نوشته نباشد. اگر وارث، فردی را تلفنی و شفاهی به‌عنوان وکیل معرفی کند نپذیرید. وکالت‌نامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. افرادی هم که در خارج از کشور هستند باید وکالت‌نامه را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج کشور تنظیم کنند. نکته مهم بعدی این است که وکیل باید دو اجازه از‌سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. ممکن است بعدا وارث مدعی شود که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و درخواست دوباره پول را از شما کند.

مبلغ را به تک‌تک ورثه بپردازید

نحوه پرداخت مبلغ معامله ،یکی از نکاتی است که معمولا در خرید و فروش املاک موروثی رعایت نمی‌شود. معمولا خریدار مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند. در حالی که این اشتباه بزرگی است و خریدار باید سهم هر یک از وارثان را تک‌به‌تک بپردازد تا بعدا مدعی نشوند.


به وارثان صغیر توجه کنید

وقتی دارید به گواهی انحصار وراثت نگاه می‌کنید باید مدارک هویتی‌ آن‌ها را هم ببینید تا متوجه شوید بین آن‌ها فرد صغیری وجود دارد یا نه. طبق قانون شما نمی‌توانید با یک فرد صغیر معامله کنید و ارثش را بخرید. پیش‌بینی قانون این است که برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و شما برای خرید املاک موروثی با این قیم طرف هستید. نکته بعدی این است که باز هم طبق قانون، قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد و باید از دادسرای مربوط به این موضوع اجازه بگیرد. این مجوز رسمی را هم هنگام معامله باید دریافت کنید تا بتوانید معامله را به شکل قانونی و صحیح انجام دهید.

بیشتر بدانید:از فسخ قرار داد چه میدانید؟

 

مفاصا حساب مالیاتی فرد فوت‌شده

یکی از مدارکی که برای خرید و فروش املاک موروثی نیاز دارید مفاصا حساب مالیات بر ارث میباشد. قانون می‌گوید که وارثان باید حداکثر تا ۶ ماه اظهارنامه مالیاتی بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول فرد فوت شده حساب و کتاب کرده و بدهی‌ها مالیاتی او را اعلام کند. آنگاه مفاصا حساب مالیاتی صادر می‌شود. نکته‌ای که شما باید حواستان در مشاهده این مدرک باشد این است که آیا ملکی که قصد خرید آن را دارید در فهرست اموال فرد فوت‌شده در این مفاصا حساب آمده است یا خیر. اگر نبود از انجام این معامله خودداری کنید.

وصیت‌نامه هست یا نه

تحقیق و بررسی کنید که فرد فوت‌شده وصیت‌نامه دارد یا نه. هر فردی طبق قانون و شرع می‌تواند بخشی از اموال خود را بعد از فوتش برای انجام دادن کاری اختصاص دهد یا به فرد دیگری واگذار کند.اگر بخشی از ملک طبق وصیت به کسی واگذار شده، آن فرد هم هنگام معامله باید حضور داشته باشد. درضمن این نکته را هم یادتان باشد که از همه مدارک مثل انحصار وراثت، اوراق هویتی، مفاصا حساب مالیاتی، قیم‌نامه و… کپی داشته باشید تا بعدا در صورت نیاز به آن‌ها رجوع کنید.
 

بیشتر بدانید: