در قراردادهای رهن و اجاره باید به چه نکاتی توجه کرد؟

خانه  /  جزئیات مطلب

در قراردادهای رهن و اجاره باید به چه نکاتی توجه کرد؟

۱۳۹۷/۱۲/۱۱

اگر بعد از پایان مدت اجاره صاحبخانه پول رهن را به مستاجر بر نگرداند چه باید کرد ؟

رهن مبلغی است که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد به عنوان قرض‌الحسنه به مالک  میدهد . در قرارداد اجاره شرط می‌شود تا پایان مدت اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه داده‌شده را ندارد. بنابراین بعد از تمام شدن زمان قرارداد،اجاره نشین می‌تواند درخواست پس گرفتن رهن را داشته باشد.

 مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، تخلیه ملک اجاره داده شده هم‌زمان با دریافت مبلغ رهن انجام میشود. اگر به هر دلیلی موجر(صاحب خانه)  مبلغ رهن را به مستاجر باز نگرداند و مستاجر در مطالبه حقوق دچار مشکلاتی شود می‌تواند حقوق خود را از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی مطالبه کند.

اگر مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، برای مطالبه حقوق خود باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و اگر مبلغ رهن بیشتر از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کنید؛چون به خاطر بالا بودن مبلغ باید قبل از زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرید.

بهتر است اظهار‌نامه‌ای توسط مستاجر نوشته شود و طی آن مقرر شود که در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است، موجر به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند. با این کار موجر نمی‌تواند مدعی هیچ چیز باشد. خسارتی که به مستاجر وارد می‌شود نیز میتوان از طریق این اظهارنامه مطالبه کرد. این اظهارنامه یکی از مستندات دعوایی است که در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار دارد و طی آن توسط مستاجر درخواست مطالبه پول رهن از دادگاه می‌شود.

وقتی قرارداد اجاره تمام می شوداز لحاظ قانونی مستاجر نمیتواند در ملک بماند حتی اگر مبلغ رهن را پس نگرفته باشد وباید ملک را تخلیه کند.مستاجرمی‌تواند مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است را پس از اتمام مدت اجاره‌نامه از طریق مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت کند. بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف است ملک را  تخلیه کند و از طریق تقدیم دادخواست، دادگاه حکم صادر می‌کند.

 

آیا خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن حساب میشود؟

اگر موجر مبلغ رهن را با تاخیر به مستاجر برگرداند طبق  ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی،مستاجر میتواند خسارتی را دریافت کند.البته این خسارت شرایطی دارد:

  1. تشخیص میزان خسارتی که از طریق موجر به مستاجر وارد شده طبق شاخص بانک مرکزی میباشد، نه از طریق تشخیص کارشناس.
  2. طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد وبه صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه مطالبه کند.
  3. اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد ومستاجر طلب خسارت ‌کند،،خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می گردد.
  4. خسارتی که به مستاجر  به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ رهن ملک وارد می شود ، امانت نزد موجر می‌ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه می‌شود.

 

بیشتر بدانید:دریافت کد رهگیری املاک در معاملات مسکن چقدر اهمیت دارد؟

 

فسخ قرار داد اجاره

 

اگر مستاجر قبل از پایان مدت اجاره میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟

آیا موجر باید تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟

 موجرو مستاجر به آسانی نمیتوانند قرار داد را  فسخ کنند اما از لحاظ قانونی میتوانند می‌توانند حق فسخی پیش‌بینی کنند.

اگر شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود و مالک تا  فلان تاریخ به شرط عمل نکند مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.برای مثال اگر بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ  ملک تعمیر شود اما مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک نکند، مستاجر میتواند قرار داد را فسخ کند. 
به هیچ عنوان موجر و مستاجر نمیتوانند قرارداد را فسخ کنند،اما اگر طرفین با توافق قرار داد را به هم بزنند، قرارداد فسخ می‌شود.بعد از مشخص شدن مدت اجاره و تدوین اجاره‌نامه،نه موجر و نه مستاجر به هیچ عنوان نمیتوانند قرار داد را فسخ کنند ، مگر در شرایط خاص.

 

آیا میتوان خسارت‌های وارده به ملک را از محل رهن جبران کرد؟

اگر موجر گواهی ای مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است را بگیرد، اجرای احکام به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده است هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن به موجر داده است را نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. قانون در این قسمت  به نفع موجر میباشد ودست مالک را باز گذاشته .

در صورتی که پول رهن مستاجر آماده باشد ومستاجر ملک را تخلیه کرده باشد، اگرمستاجربه ملک مذکور خسارتی وارد کرد باشد موجر می‌تواند از پول رهن به میزان خسارتی که به  ملکش وارد شده  کسر کند و بقیه مبلغ را به مستاجر بر گرداند.

در صورتی که خسارت وارد شده به ملک خود به خودی باشد، برای مثال به دلیل عوامل طبیعی همچون زلزله سیل و غیره ،خسارتی به ملک رسیده باشد،مستاجر وظیفه ی پرداخت خسارت را  ندارد؛ اما  اگر مستاجر خسارتی به ملک وارد کند و یا در حفاظت از ملک کوتاهی کرده باشد مستاجر باید خسارت پرداخت کند و حق با موجر است.

مقالات مرتبط: