از فسخ قرار داد چه میدانید؟

خانه  /  جزئیات مطلب

از فسخ قرار داد چه میدانید؟

۱۳۹۷/۱۲/۲۲

فسخ قرار داد  هرگز در دنیای ملک و مسکن دور از انتظار نیست اما برای آن قوانین خاصی در نظر گرفته ‌شده چون میتواند از جنبه‌های مختلف  برای یکی از طرفین آسیب‌زننده و ضرر آفرین باشد.

 

فسخ قرار داد چیست؟

 واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن اما در اصطلاح افراد به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای فسخ قرارداد شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

 

بیشتر بدانید:هنگام نوشتن قولنامه باید به چه نکاتی توجه کنیم؟

 

 

آیا در یک معامله هر دو طرف باید راضی به فسخ باشند؟

 فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود و یا به‌ صورت کاملاً یک‌ طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در آژانس املاک انجام شود.

 

 فسخ قرار داد چه شرایطی دارد؟
 

طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
 قرارداد باید توسط کسی انجام شود که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.
 

نکات مهم هنگام تنظیم سند:

1.هنگام تنظیم قرار داد حواستان باشد که  “اسقاط کافه خیارات”در آن درج نشده باشد، طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت ‌زمان مشخصی که در سند تنظیم ‌شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ‌ما بین بکنند اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به ‌هیچ ‌عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید. 

 حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.

نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.

 

بیشتر بدانید:در قراردادهای رهن و اجاره باید به چه نکاتی توجه کرد؟

 


2. باید حق فسخ قرارداد در قول‌نامه‌ ذکر شود و به امضای هر دو طرف معامله رسیده باشد. در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد امکان فسخ معامله  وجود ندارد.

3.موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ‌ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک ‌طرفه‌ی قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.

4.اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که  ایراداتی در ملک خریده شده وجود دارد مانند کم بودن متراژ، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به ‌طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری‌ شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، ما به التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.

5.اگر شما صاحب ‌ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت می‌توانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌توانید قرارداد اجاره‌ی ملک خود را پیش از موعد مقرر و به ‌صورت یک‌ طرفه فسخ کنید.


 
در چه شرایطی میتوان قرارداد اجاره ملک را فسخ کرد؟

1.یکی از شروط مهم در  اجاره ما بین مستأجر و مؤجر این است که هرکدام از این طرفین اگر تمایل به فسخ قرارداد پیش از موعد مقرر را داشته باشند، باید حداقل یکی دو ماه پیش از بر هم زدن معامله این موضوع را به‌ طرف دیگر اعلام کنند. در این صورت می‌توانند بدون بروز مشکل و بر اساس یک توافق دو طرفه و با دادن حق ‌و حقوق یکدیگر و به ‌اصطلاح تسویه ‌حساب کردن، قرارداد را فسخ کنند.

2. اگر ملک اجاره‌ی ایرادات عمده‌ای دارد و موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آن‌ها هیچ اشاره‌ای نکرده باشد  مستأجر میتواند قرارداد اجاره‌ی خود را لغو یا آن را فسخ ‌کند.

3.اگر  مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی‌مدتی داشته باشد مالک میتوانند قرارداد اجاره‌نامه‌ی ملکی را فسخ ‌کند. در این صورت مالک می‌تواند ضمن اجاره، حکم تخلیه را نیز بگیرد.

4.مستأجر به‌ هیچ‌ عنوان ملزم به پذیرفتن تمام شرایط مؤجر نبوده و تنها باید بر اساس آنچه در قولنامه ذکرشده است، عمل کند.

 

بیشتر بدانید:قبل از خرید خانه باید به چه نکاتی توجه کنید

 

 

شروط فسخ قرارداد خرید و فروش ملک چیست؟

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.


 پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به ‌جز آنچه در بالا به آن‌ها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به ‌طرف مقابل ضرر و زیان بدهد. مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به‌ صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین میگردد که موجب تضمین معامله باشد.

بیشتر بدانید: