مطالبه خسارت در معاملات ملکی زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند. در این مقاله، انواع خسارت‌ها، شرایط مطالبه آن‌ها، وجه التزام و مراحل قانونی دریافت خسارت را به زبان ساده بررسی کرده‌ایم.
دعوای مطالبه خسارت در معاملات ملکی؛ راهنمای ساده و کاربردی
وقتی حرف از خرید و فروش ملک یا قراردادهای مربوط به آن می‌شود، همیشه احتمال پیش آمدن اختلاف و مشکل وجود دارد. یکی از رایج‌ترین این مشکلات، مطالبه خسارت است. یعنی یک طرف قرارداد به دلیل کوتاهی یا بدقولی طرف دیگر، درخواست جبران ضرر و زیان می‌کند.
برای مثال، اگر فروشنده در تاریخ مشخص سند را منتقل نکند یا خریدار پول را سر وقت نپردازد، طرف مقابل می‌تواند خسارت بخواهد.
انواع خسارت‌ها در قراردادهای ملکی
به طور کلی، خسارت‌ها در دو دسته اصلی قرار می‌گیرند:
۱. خسارت قهری
این نوع خسارت ربطی به قرارداد ندارد و به خاطر یک عمل غیرقانونی یا اشتباه اتفاق می‌افتد.
مثال ساده: شخصی بدون اجازه وارد خانه شما می‌شود و به دیوار یا وسایل آسیب می‌زند. شما می‌توانید از او خسارت بگیرید، حتی اگر هیچ قراردادی بین شما نباشد.
۲. خسارت قراردادی
این خسارت وقتی مطرح می‌شود که در قرارداد، یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند.
مثلاً فروشنده قرار بوده روز مشخصی ملک را تحویل دهد ولی این کار را نکرده. یا خریدار باید پول را در تاریخ معین پرداخت می‌کرده و تأخیر داشته است.
در بیشتر قراردادهای ملکی، طرفین از قبل یک مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین می‌کنند. وجه التزام یعنی: اگر یکی از ما به تعهدم عمل نکردم یا دیر عمل کردم، باید فلان مبلغ جریمه (خسارت) بپردازم.
برای مطالبه خسارت قراردادی چه شرایطی لازم است؟
وقتی می‌خواهید خسارت بگیرید، دادگاه به چند نکته مهم توجه می‌کند:
-
رابطه بین خسارت و بدقولی: باید نشان دهید ضرری که دیده‌اید دقیقاً به خاطر عمل نکردن یا تأخیر طرف مقابل بوده است. مثلاً اگر فروشنده به موقع ملک را تحویل نداده، ضرر شما مستقیماً از همین موضوع ناشی شده.
-
نقش خودتان در خسارت: اگر خودتان هم در ایجاد خسارت سهمی داشته باشید، نمی‌توانید همه خسارت را از طرف مقابل بگیرید. مثلاً اگر خریدار خودش پول را دیر داده و فروشنده هم به همین دلیل ملک را دیر تحویل داده، خریدار نمی‌تواند کل خسارت را مطالبه کند.
-
واقعی و قطعی بودن خسارت: خسارت باید واقعی و قابل اثبات باشد، نه فرضی یا احتمالی.
-
مستقیم بودن خسارت: یعنی خسارت باید نتیجه مستقیم تخلف باشد، نه اینکه عوامل دیگری هم در آن دخالت داشته باشند.
مثال واقعی از مطالبه خسارت قراردادی
فرض کنید فروشنده قول داده ۳ ماه بعد از امضا، ملک را تحویل دهد. اما بعد از ۶ ماه هنوز تحویل نداده. در این حالت خریدار می‌تواند بابت ۳ ماه تأخیر، خسارت روزانه‌ای که در قرارداد تعیین شده را دریافت کند.
.png)
خسارت قراردادی در فروش ملک
یکی از رایج‌ترین مشکلات در معاملات ملکی، همین موضوع است. مثلاً:
-
اگر فروشنده در تاریخ تعیین‌شده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با گرفتن گواهی عدم حضور، خسارت بگیرد.
-
اگر خریدار پول را به موقع ندهد، فروشنده می‌تواند خسارت دیرکرد بگیرد.
-
اگر ملک دیرتر از موعد تحویل شود، خریدار می‌تواند خسارت روزانه بابت تأخیر دریافت کند.
اشتباهات رایج مردم در مطالبه خسارت
-
نداشتن مدارک کافی (مثل گواهی عدم حضور یا قرارداد مکتوب).
-
فکر کردن که حتماً باید میزان واقعی خسارت ثابت شود؛ در حالی که وجه التزام مستقل از خسارت واقعی هم قابل مطالبه است.
-
امضا کردن قراردادهای مبهم یا بدون تاریخ مشخص.
-
تصور اینکه بدون وکیل نمی‌توان شکایت کرد؛ در حالی که هر فردی می‌تواند شخصاً دادخواست بدهد، هرچند حضور وکیل روند را ساده‌تر می‌کند.
راه‌های پیشگیری از مشکلات خسارت
-
قرارداد را دقیق و شفاف بنویسید.
-
تاریخ‌ها، مبلغ‌ها و شرایط تحویل یا تنظیم سند را روشن ذکر کنید.
-
مبلغ وجه التزام را منطقی تعیین کنید (نه خیلی کم و نه خیلی زیاد).
-
برای هر پرداخت یا حضور در دفترخانه حتماً رسید و مدرک داشته باشید.
مراحل گرفتن خسارت
۱. شناسایی تخلف: مشخص کنید طرف مقابل چه تعهدی را انجام نداده.
۲. جمع‌آوری مدارک: قرارداد، مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور، صورتجلسه تحویل ملک و…
۳. دادخواست: با مدارک به دادگاه مراجعه کنید و درخواست مطالبه خسارت بدهید.
۴. رسیدگی دادگاه: قاضی مدارک را بررسی می‌کند و اگر تخلف ثابت شود، حکم به پرداخت خسارت صادر می‌کند.
چک‌لیست مدارک لازم برای مطالبه خسارت
-
اصل یا کپی قرارداد یا مبایعه‌نامه
-
گواهی عدم حضور (از دفترخانه)
-
صورتجلسه تحویل ملک
-
اظهارنامه‌های ارسال‌شده
-
رسیدهای پرداخت یا واریز
-
هرگونه پیامک، ایمیل یا مدرکی که تعهد طرف مقابل را نشان دهد
.png)
وجه التزام؛ جریمه‌ای که در قرارداد نوشته می‌شود
در اکثر قراردادها، طرفین از قبل مبلغی را برای جبران خسارت تعیین می‌کنند. طبق قانون مدنی (ماده ۲۳۰) دادگاه موظف است همان مبلغی را که در قرارداد ذکر شده، ملاک قرار دهد؛ نه کمتر و نه بیشتر.
این مبلغ ممکن است حتی بیشتر از خسارت واقعی باشد، چون طرفین خودشان توافق کرده‌اند.
چند نکته مهم درباره وجه التزام
-
اگر مبلغ تعیین‌شده خیلی غیرمعقول باشد (مثلاً خیلی بیشتر از ارزش کل قرارداد)، ممکن است دادگاه کل آن را نپذیرد.
-
اگر دلیل بدقولی چیزی خارج از کنترل طرفین باشد (مثل زلزله، جنگ یا حوادث غیرقابل پیش‌بینی – که به آن فورس ماژور می‌گویند)، خسارت قابل مطالبه نیست.
-
در برخی قراردادها، علاوه بر گرفتن خسارت، امکان فسخ قرارداد هم پیش‌بینی می‌شود.
سوالات رایج
۱. برای گرفتن خسارت قراردادی چه باید کرد؟
باید تخلف را اثبات کنید و با دادخواست به دادگاه بروید.
۲. آیا نیاز به ثابت کردن تقصیر طرف مقابل هست؟
اگر در قرارداد وجه التزام مشخص شده باشد، خیر. کافی است ثابت کنید طرف مقابل تعهدش را انجام نداده.
۳. چه مدارکی لازم است؟
قرارداد، مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور، صورتجلسه تحویل ملک و…
۴. اگر فروشنده ملک را دیر تحویل دهد، چه کار کنم؟
می‌توانید اظهارنامه بفرستید و بعد از آن، دعوای الزام به تحویل ملک همراه با مطالبه خسارت تأخیر را مطرح کنید.
جمع‌بندی
به زبان ساده، دعوای مطالبه خسارت در معاملات ملکی یعنی اگر طرف مقابل بدقولی کرد یا تعهدش را انجام نداد، شما می‌توانید با مدارک لازم، از او خسارت بگیرید. مهم‌ترین ابزار هم وجه التزام است که در قراردادها نوشته می‌شود.
برای جلوگیری از دردسرهای قانونی و از دست رفتن حق‌تان، همیشه قراردادها را دقیق تنظیم کنید و در صورت بروز مشکل، حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت داشته باشید.