هیچ ملکی بی دلیل ارزان نیست / مشکلات خرید خانه ارزان

بعضی وقت ها با نگاه به آگهی های ملکی متوجه میشویم بعضی خانه ها هستند که قیمت فروش آنها بسیار پایین تر از سایر ملک های مشابه آن منطقه است .ممکنه فکر کنید با خرید خانه ارزان میتوانید در هزینه خرید مسکن خود صرفه جویی کنید،اما در بعضی مواقع این موضوع ممکه منجر به ضرر مالی و خسارت شود.

با توجه به اینکه برای خرید خانه، هزینه بسیاری پرداخت می‌شود، باید بر اساس توان شما و با دقت و نکته سنجی بیشتری انجام شود؛ زیرا خرید خانه برای شما یک سرمایه غیر منقول را به همراه خواهد داشت که در آینده بسیار برای شما مفید خواهد بود. ما در این مقاله به بررسی نکات حقوقی خرید خانه و نکات ضروری خرید خانه پرداخته‌ایم تا بتوانید از هر گونه ضررهای احتمال در جریان خرید جلوگیری کنید.

 

 

در ادامه برخی از دلایل ارزانی قیمت املاک را آورده ایم :

مشکلات پنهان یک ساختمان 

یک خانه ارزان ممکن است مشکلات پنهانی داشته باشد. اگر بتوانید مشکلات را شناسایی کنید و هزینه حل آنها را تخمین بزنید، معامله آن ملک هنوز هم ممکن است معامله خوبی باشد. در صورتی که فروشنده مشکلات اساسی ساختمان را پنهان میکرد، ممکن است مشکلات بیشتری وجود داشته باشد. قبل از خرید حتما یک کارشناس را برای بازرسی ملک همراه خود ببرید.

هنگام خرید خانه، حتی زمانی که از بی‌عیب و نقص بودن خانه مورد معامله به شما می‌گویند؛ باز هم برای بررسی عیب و یا نقص‌های احتمالی اقدام کنید.گاهی اوقات بسیاری از عیب‌های خانه به صورت پنهان در آن وجود دارند یا برخی از مالکان به طور عمدی قصد در پنهان کردن آنها دارند. پس به هیچ عنوان از بازرسی دقیق خانه منصرف نشوید.

 

 

زمانی که در خانه‌ای عیبی یافتید مبلغ پرداختی شما به فروشنده باید کاهش پیدا کند. اگر به هر دلیلی معامله به صورت رسمی صورت بگیرد و شما پس از آن، عیب خانه را متوجه شوید، می‌توانید بدون هیچ گونه ضرری معامله را فسخ کنید.با این حال از مذاکره غافل نشوید؛ شاید با یک مذاکره خوب بتوانید خانه را با کاهش قیمت مناسبی خریداری کنید یا فروشنده را مجاب کنید تا پس از رفع عیوب خانه، آن را در اختیار شما قرار دهد. 

 

 

خرید فروش ملک بدون سند

 اسناد ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ویژگی های خاص خود را دارند. املاک مختلف می توانند دارای اسناد متفاوتی از جمله سند تک برگ، سند مشاع، سند اوقافی و.... باشند و لذا بسته به نوع سند از ارزش بالاتر و یا کمتری بهره مند خواهند بود. در این میان اسناد تک برگ در مقایسه با دیگر انواع سند های ملکی از ارزش بالاتری برخوردار بوده و نرخ معاملاتی املاک مربوطه سطح بالاتری را تجربه می کند.

 

 

در مقایسه با املاک سنددار، در برخی موارد شاهد املاک فاقد سند و معاملاتی به صورت قولنامه ای و یا وکالتی هستیم که این نوع از خانه ها و یا املاک به سبب نداشتن سند معتبر از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش سخت تری را در پی دارند. به ویژه اینکه امکان استفاده از انواع وام روی سند آنها نیز وجود ندارد. این موضوع بسیار مسئله قابل توجهی میباشد و ممکن است بل عنوان « سند در دست اقدام » برای فروش گذاشته شوند.

 

 

تراکم واحدهای ساختمان

منظور از تراکم واحدهای ساختمان، تعداد واحدهای تعبیه شده در کل مجموعه می باشد. تراکم واحد ها در ساختمان با تعداد افراد و جمعیت ساکن در آن تاثیر مستقیمی داشته و با بالا بودن تعداد واحدها شاهد افزایش جمعیت ساکن و مشکلات جانبی این موضوع خواهیم بود. با افزایش تعداد افراد میزان سر و صدا، برخورد های افراد با فرهنگ های متفاوت و همچنین رفت و آمد آنها افزایش می یابد که می تواند مشکلاتی را در بر داشته و نیاز به رسیدگی ها بالاتر می رود. 

 

 

با توجه به این موضوع خانه هایی که در طبقات به صورت تک واحدی تعریف شده اند و ساختمان از تعداد واحدهای کمتری برخوردار است، قیمت بالاتری را تجربه می کنند که این برای بسیاری از افراد مهم بوده و در زمان انجام معامله به آن توجه بسیاری دارند. در مقایسه با این گونه املاک می توان گفت هر چه تعداد واحد های موجود در یک طبقه بالاتر باشد از ارزش ملک کاسته خواهد شد.

 

 

واحد های زیر همکف

واقع شدن واحد در طبقه زیر هم کف یکی از دلایل ارزان بودن قیمت ملک است .طبقه زیرزمین معمولا یا همسطح خیابان است و یا کمی پایین تر از سطح خیابان قرار دارد و این بدان معناست که سر و صدای کوچه یا خیابان، مستقیم وارد خانه شما خواهد شد. از آنجا که در طول تمام ساعات شبانه روز، خیابان و پیاده رو مورد استفاده قرار می گیرد و اگر آپارتمان شما در کنار یک مغازه قرار داشته باشد که اوضاع شاید بدتر هم بشود.. در هرصورت بعید است که آرامش و سکوت میهمان همیشگی خانه شما باشد.

 

 

زندگی در یک زیرزمین مسکونی ، بدین معناست که شما در منزلتان از نور طبیعی خورشید بهره چندانی نخواهید داشت. عنکبوت،سوسک و دیگر حشرات معمولا در زیرزمین ساختمان ها زندگی می کنند. جوندگان هم معمولا در زیرزمین ها خانه هایشان را بنا می کنند.

احتمال اینکه درهنگام بارندگی و آبگرفتگی کوچه ها و خیابانها و حتی وقوع سیل در منطقه، آپارتمان مستقر در زیرزمین، دچار آبگرفتگی شود، بالاست. زیرزمین بیش از سایر واحدهای ساختمان در معرض آبگرفتگی و سیل قرار دارد.حتی ممکن است نشتی لوله های آب واحدهای مختلف ساختمان هم واحد زیرزمین را به دردسر بیندازد.

 

 

احتمال کپک زدگی در طبقه زیرزمین بیشتر از دیگر طبقات ساختمان است. دلیل این موضوع، قرار گرفتن در سطحی پایین تر از سطح زمین و در عین حال سیستم تهویه نامناسب است. کپکها نوعی قارچ هستند که به سادگی در محیط‌های مرطوب رشد می کنند و معمولا میزان رطوبت در طبقه زیرزمین هر ساختمانی بیشتر از سایر طبقات است.

 حتی ممکن است ارتفاع سقف به گونه ای باشد که افراد قدبلند در خانه به مشکل برخورد کنند.

 

 

خرید خانه به شکل قولنامه ای 

عوامل متعددی در معامله‌ املاک وجود دارد که مانع از انتقال سند می‌شود و صاحب ‌ملک مجبور می‌گردد ملک خود را به‌ طور قولنامه‌ای معامله نمایدبرای مثال گاهی یک ساختمان به علت ساخت غیر مجاز یک واحد و یا ساخت طبقات غیر قانونی، واقع بودن در طرح‌های شهرداری اعم از بافت فرسوده، تعریض خیابان و… قادر به دریافت پایان ‌کار ملک خود نبوده است.به همین خاطر قادر به فروش ملک خود نبوده و نمی‌تواند سند انتقال دهد. از این رو با قیمتی پایین‌تر از قیمت واقعی ملک آن را به روش قولنامه‌ای می‌فروشد.

 

 

در انجام هر نوع معامله‌ به ویژه معاملات ملکی و املاک، می‌بایست به نحوه منعقد شدت قرارداد توجه شود و دقت لازم را داشته باشید تا احتمال کلاهبرداری به حداقل برسد.معامله قولنامه‌ای نیز از جمله معاملات ملک می‌باشد که احتمالات در مورد آن بسیار زیاد است. از این رو بهتر است با آگاهی و علم کامل برای معاملات قولنامه‌ای اقدام نمایید و ملک را قولنامه کنید.

 

 

ساختمان های بدون پارکینگ

همانطور که می‌دانیم در برخی از خانه‌ها هیچ جایی برای پارکینگ ساکنان اختصاص داده نشده است گرچه آمار این خانه‌ها کم است اما برخی از آپارتمان‌ها هم وجود دارند که تعداد محدودی پارکینگ و تنها برای واحدهای محدودی به دلیل محدودیت زمین در نظر گرفته اند. برای ساکنان این آپارتمان‌ها پیدا کردن یک جای پارک مناسب که در عین حال امنیت ماشین آنها هم تامین شود کمی دردسر ساز خواهد بود.خانه های بدون پارکینگ سخت بفروش میرسند مگر کسانی که به دنبال سرمایه گذاری هستند خانه های فاقد پارکینگ را خریداری کنند.

 

 

ساختمان های بدون آسانسور 

یکی دیگر از امکاناتی که بر قیمت واحدهای یک آپارتمان تأثیر دارد، آسانسور است. اینکه آپارتمان موردنظرتان آسانسور داشته باشد یا نه در قیمت آن تاثیرگذار است.موضوع مهم این است که مردم تمایلی به خرید واحدهای بالاتر از طبقه 4 که فاقد آسانسور هستند، ندارند. همین موضوع بر کاهش قیمت این واحدها تأثیرگذار است. زیرا بر اساس یک فرمول ساده، کمبود تقاضا موجب کاهش قیمت می گردد.

 

 

نداشتن آسانسور مسائلی را برای ساکنان به وجود می آورد. مهمترین مشکل این است که عبور و مرور در آپارتمان های چند طبقه بدون آسانسور بسیار سخت است. اگر جوان هستید و اول راه زندگی قرار دارید، شاید این موضوع زیاد برایتان مهم نباشد، اما نبود آسانسور برای افراد مسن اهمیت زیادی دارد. البته تأثیر منفی پله بر سلامتی جوانان نیز قابل چشم پوشی نیست.

موضوع بعدی این است که نبود آسانسور موجب می گردد که رفت و آمد در طبقات زیاد باشد و آلودگی صوتی برای همگان به وجود آید. به ویژه طی کردن پله ها باعث ایجاد سر و صدایی می گردد که مشکل ساز خواهد بود.

 

 

توجه به طرح های عمرانی شهری

یکی دیگر از موارد مهم در خرید ملک، توجه به طرح های عمرانی شهری است.برخی از ملک های شهری ممکن است در مسیر طرح های عمرانی دولت و شهرداری قرار داشته باشند.چنین ملک هایی اگر چه قابل نقل و انتقال و معامله هستند ولی مالک در نهایت باید در برابر دریافت مبلغی که معمولا پایین تر از ارزش معاملاتی آن است ملک را به دولت یا شهرداری واگذار کند. بنابراین ارزش این املاک کمتر است.

قرار داشتن ملک در طرح های عمرانی دولت و شهرداری در پرونده ثبتی ملک منعکس نمی گردد و تنها راه حصول اطمینان در این خصوص تخقیق از خبرگان محلی و پرس و جو از شهرداری منطقه ملک است.

 

 

در رهن یا بازداشت بودن ملک 

در نظر بگیرید، آزاد بودن ملک یا به اصطلاح حقوقی طلق بودن آن است.گاهی ممکن است فروشنده خانه خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشد. در این فرض هر چند اصولا تنظیم مبایعه نامه امکان پذیر است ولی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، منوط به فک رهن یا رفع بازداشت است.

 

 

واحد شمالی یا جنوبی

واحدهای جنوبی معمولا بین 5 ال 8 درصد گران تر از واحد های شمالی هستند .

خانه های جنوبی نیاز به ساخت نورگیر و پاسیو ندارند زیرا نور به اندازه کافی در فضای خانه یافت می شود. این ویژگی سبب استفاده کامل از فضای خانه می گردد که همین امکان بر قیمت آن تاثیر دارد. در واقع نوع ساخت و استفاده مفید از فضا های داخلی ساختمان تاثیر مهم بر قیمت آن دارد که در خانه های جنوبی می شود این استفاده مفید را بیشتر کرد..خانه های جنوبی از لحاظ پارکینگ نیز خریدشان به صرفه است زیرا که فضای پارکینگ بهتری دارند.همچنین گاهی مواقع واحدهای جنوبی پلان یا نقشه های بهتری دارند و فضای پرت کمتری در محیط خود میبینید.

 

 

با این حال خانه های چند بر به دلیل دسترسی به نور فوق العاده و امکانات بهتر معمولا قیمت بیشتری دارند. در این خانه ها نه تنها شمالی یا جنوبی بلکه شرقی و غربی بودن بنا نیز تاثیر گذار است.در ساختمان های جدید که معمولا چند واحد در یک طبقه است جهت خیلی مهم نیست ولی آن طرف که به حیاط و دور از خیابان است مزیت بیشتری نسبت به دیگری دارد و این نسبت بر قیمت آن تاثیر می گذارد.

 

«شاید دوست داشته باشید»

در بازار مسکن سرمایه گذاری کنم یا نه ؟

اصول محکم کاری یک معامله ملکی