اثبات مالکیت زمین بدون سند یکی از چالش‌های مهم در معاملات ملکی است. در این مطلب روش‌های مختلف مانند شهادت شهود، اماره تصرف، استفاده از مبایعه‌نامه و مدارک پرداخت بررسی شده و مراحل قانونی ارائه دادخواست و مدارک لازم به زبان ساده توضیح داده شده است.
اثبات مالکیت زمین بدون سند؛ راهنمای ساده و کاربردی
گاهی پیش می‌آید که فرد واقعاً صاحب یک زمین است، اما هیچ سند رسمی مالکیت به نام او صادر نشده. این اتفاق بیشتر در مورد زمین‌هایی رخ می‌دهد که معاملات آن‌ها با قولنامه یا اسناد عادی (مثل دست‌نوشته یا توافق شفاهی) انجام شده است.
مشکل اصلی زمانی شروع می‌شود که اشخاص دیگر نسبت به این زمین ادعایی داشته باشند و مالک واقعی مجبور شود برای اثبات مالکیت خود به دادگاه مراجعه کند. در ادامه توضیح می‌دهیم که در چنین شرایطی چه راه‌هایی برای اثبات مالکیت وجود دارد.
.png)
۱. تفاوت سند رسمی و سند عادی
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی:
اسناد تنظیم‌شده در اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی محسوب می‌شوند. هر سندی غیر از این شرایط، سند عادی است.
بنابراین اگر کسی تنها یک مبایعه‌نامه یا قولنامه دست‌نویس داشته باشد، مالکیت او قطعی نیست و باید در دادگاه برای اثبات آن اقدام کند.
نکته مهم:
۲. اثبات مالکیت زمین با شهادت شاهدان
یکی از روش‌ها استفاده از شهادت شهود است. اگر در زمان خرید و فروش زمین افرادی حضور داشته‌اند، شهادت آن‌ها می‌تواند به عنوان دلیل در دادگاه مطرح شود.
اما باید بدانید:
۳. اثبات مالکیت با اماره تصرف (اماره ید)
قانون مدنی در ماده ۳۵ می‌گوید:
«تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.»
یعنی اگر شخصی زمینی را در اختیار داشته باشد و کسی دلیل محکمی برای مالکیت خود ارائه نکند، همان تصرف نشانه مالکیت او محسوب می‌شود.
البته باید توجه کرد که این روش بیشتر برای اثبات اولیه و موقت مالکیت کاربرد دارد و همیشه برای گرفتن سند رسمی کافی نیست.
۴. مراحل اثبات مالکیت زمین بدون سند
برای شروع دعوا باید دادخواست تنظیم و به دادگاه ارائه شود. مراحل کلی به این شکل است:
-
ثبت‌نام و احراز هویت در سامانه ثنا.
-
مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تکمیل دادخواست.
-
پرداخت هزینه‌های دادرسی.
-
ارسال دادخواست از طریق دفتر خدمات قضایی به دادگاه صالح.
-
پیگیری ابلاغیه‌ها و جلسات رسیدگی از طریق سامانه ثنا.
-
صدور رأی دادگاه.
اگر دادگاه مالکیت فرد را تأیید کند، او می‌تواند از زمین استفاده کند و نیازی به صدور اجرائیه نیست.
.png)
۵. مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت
-
کارت ملی و شناسنامه مالک یا وکیل او
-
مبایعه‌نامه یا قولنامه
-
شهادت شهود (در صورت وجود)
-
رسید پرداخت پول یا مدارک بانکی
-
مدارک مثبت مبنی بر احیا یا تصرف زمین
-
وکالت‌نامه (اگر پیگیری از طریق وکیل انجام شود)
۶. نمونه متن دادخواست برای اثبات مالکیت
الف) بر اساس سند عادی یا دست‌نوشته
«ریاست محترم دادگاه حقوقی …
اینجانب … فرزند …، در تاریخ … قطعه زمینی به پلاک ثبتی … واقع در … را از خوانده خریداری کرده‌ام و ثمن معامله را به طور کامل پرداخت نموده‌ام. با وجود این، تاکنون زمین به تصرف اینجانب درنیامده و خوانده از انتقال رسمی سند خودداری می‌کند. با توجه به ارائه مبایعه‌نامه و مدارک پیوست، تقاضای صدور حکم اثبات مالکیت، خلع ید خوانده و الزام به تنظیم سند رسمی را دارم.»
ب) بر اساس قولنامه یا مبایعه‌نامه
«ریاست محترم دادگاه حقوقی …
اینجانب در تاریخ … یک قطعه زمین با پلاک ثبتی … واقع در … را طی مبایعه‌نامه از خوانده خریداری کرده و تمامی وجه معامله را پرداخت نموده‌ام. پس از تحویل، اقدام به تصرف و احداث بنا در ملک کرده‌ام. اکنون خوانده منکر معامله است. لذا با استناد به مبایعه‌نامه، شهادت شهود و رسیدهای پرداخت، تقاضای صدور حکم اثبات مالکیت و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را دارم.»
جمع‌بندی
اثبات مالکیت زمین بدون سند کار ساده‌ای نیست و نیازمند مدارک کافی، شاهد یا تصرف در ملک است. هرچند سند رسمی قوی‌ترین مدرک مالکیت محسوب می‌شود، اما در نبود آن، دادگاه می‌تواند بر اساس دلایل دیگر مثل مبایعه‌نامه، شهادت یا تصرف، مالکیت را احراز کند.
بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات آینده این است که در هنگام خرید و فروش زمین، حتماً نسبت به دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنید.