بازار مسکن در شرایط بحرانی قرار دارد؛ بهطوریکه اجارهبها در شهرهای بزرگ به ۶۵ تا ۷۰ درصد سبد خانوار رسیده و فشار سنگینی بر مستأجران وارد میکند. ضعف در اجرای قوانین مسکن، کندی ساختوساز، عدم همکاری بانکها و رکود پروژهها، بحران را عمیقتر کرده است.
بازار مسکن و اجاره در ایران طی سالهای اخیر به مرحلهای رسیده که بسیاری از کارشناسان آن را بحرانزدهترین دوره چند دهه اخیر میدانند. در همین رابطه، مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس، با انتشار هشدار جدی نسبت به وضعیت نگرانکننده بازار مسکن، اعلام کرد که سهم اجارهبها در سبد هزینه خانوارها به شکل بیسابقهای افزایش یافته است؛ بهطوریکه در کلانشهرها این میزان به ۶۵ تا ۷۰ درصد درآمد خانوادهها رسیده و در شهرهای کوچک نیز حدود ۵۰ درصد سبد هزینه ماهانه را تشکیل میدهد.
این آمار بهخوبی نشان میدهد که بسیاری از خانوارهای ایرانی در شرایطی زندگی میکنند که نیمی از درآمد خود یا حتی بیشتر را صرف هزینه اجاره خانه میکنند؛ وضعیتی که برای اقشار حقوقبگیر همچون کارگران، بازنشستگان و کارمندان ثابتحقوق عملاً تحملناپذیر شده است.
جدول خلاصه وضعیت بازار اجاره و ساختوساز در ایران – ۱۴۰۴
| موضوع |
اطلاعات کلیدی و آمار مهم |
| سهم اجارهبها از سبد خانوار در کلانشهرها |
۶۵٪ تا ۷۰٪ درآمد ماهانه |
| سهم اجارهبها در شهرهای کوچک |
حدود ۵۰٪ سبد هزینه خانوار |
| وضعیت ساختوساز |
رکود شدید، توقف پروژهها، کاهش عرضه مسکن |
| اجرای قوانین مسکن |
ناقص، کند و فاقد نظارت مؤثر |
| نقش بانکها |
عدم پرداخت کامل تسهیلات ساخت و بیتوجهی به تعهدات |
| پیامدهای اجتماعی |
گسترش حاشیهنشینی، کاهش ازدواج و فرزندآوری، فشار روانی بر خانوادهها |
| هشدار رسمی |
بحران مسکن در حال تبدیل شدن به بحران اقتصادی–اجتماعی گسترده |
قوانین روی کاغذ، اجرا در عمل؛ حلقه مفقوده مدیریت مسکن
یکی از مهمترین محورهای انتقاد مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، به وضعیت کنونی بازار مسکن، شکاف عمیق میان تصویب قوانین و اجرای قوانین است؛ مشکلی مزمن که سالهاست گریبانگیر بخش مسکن در ایران شده و اکنون اثرات آن با شدت بیشتری خود را نشان میدهد. او تأکید میکند که مجلس طی سالهای گذشته چندین قانون کلیدی را برای مدیریت، آرامسازی و کنترل بازار مسکن به تصویب رسانده، اما نه دولت و نه دستگاههای مرتبط، هیچکدام اجرای کامل و منظم آنها را دنبال نکردهاند.
.png)
1. قانون جهش تولید مسکن؛ قانونی که قرار بود موتور ساختوساز را روشن کند
یوسفی توضیح میدهد که قانون جهش تولید مسکن، جامعترین سند قانونی برای ساخت سالانه یکمیلیون واحد مسکونی است که از اختصاص زمین دولتی گرفته تا تسهیلات بانکی و مشوقهای ساخت را شامل میشود.
اما اجرای این قانون با کندی، عدم هماهنگی و مقاومت برخی نهادها مواجه شده است.
زمینهای دولتی بهموقع آزاد نشده، بانکها به تعهدات خود عمل نکردهاند و بخش خصوصی نیز به دلیل نبود سازوکار پایدار، انگیزه کافی برای ورود به پروژهها ندارد.
نتیجه این ضعف مدیریتی، کاهش سرعت ساختوساز، افزایش هزینه مسکن و تشدید فشار بر مستأجران بوده است.
2. طرح ساماندهی بازار اجاره؛ قانونی که نتوانست اجارهبها را کنترل کند
طرح ساماندهی بازار اجاره قرار بود با تعیین سقف افزایش اجاره، الزام ثبت قراردادها در سامانه املاک و اسکان، و برخورد با موجران متخلف، فشار بر مستأجران را کاهش دهد.
اما به دلیل نبود نظارت کافی، عدم هماهنگی بنگاهها و فقدان اجرای جدی، این طرح تقریباً بدون اثر باقی مانده و در بسیاری از شهرهای بزرگ، اجارهبها سالانه بیش از ۸۰ تا ۱۲۰ درصد افزایش داشته است.
یوسفی میگوید: «وقتی قانون هست اما اجرا نمیشود، عملاً دست بازار برای رفتارهای بیقاعده باز میماند.»
3. مالیات بر خانههای خالی؛ قانونی که باید از سوداگری جلوگیری میکرد
یکی دیگر از قوانین مهم که برخلاف انتظار، خروجی ملموسی نداشته، مالیات بر خانههای خالی است.
این قانون طراحی شده بود تا جلوی احتکار واحدهای مسکونی توسط مالکان، شرکتها و سرمایهگذاران گرفته شود. اما:
-
شناسایی خانههای خالی ناقص انجام شد
-
سامانه املاک و اسکان کامل نبود
-
سازمان مالیاتی امکان اجراییکردن قانون را نداشت
در نتیجه دهها هزار واحد مسکونی همچنان خالی ماندهاند و نقش مهمی در بالا رفتن قیمتها دارند.
4. قانون کنترل سفتهبازی و سوداگری؛ حلقهای که میتوانست بازار را آرام کند
قانون دیگری که یوسفی به آن اشاره میکند، قانون کنترل سوداگری و معاملات مکرر کوتاهمدت است.
این قانون میخواست با اعمال مالیات بر خریدوفروشهای پیدرپی و معاملات غیرمصرفی، بازار را از حالت سرمایهمحور خارج کند و به سمت مصرفکننده واقعی ببرد.
اما به دلیل:
این طرح نیز روی کاغذ باقی مانده و بازار همچنان جولانگاه سرمایهگذاران و دلالان است.
عدم تشکیل شورای عالی مسکن؛ بزرگترین خلأ مدیریتی بازار
یوسفی مهمترین مشکل سازمانی در حوزه مسکن را عدم تشکیل منظم شورای عالی مسکن میداند؛ شورایی که باید حداقل ماهی یکبار با حضور رئیسجمهور تشکیل شود تا:
اما به گفته او، این شورا یا تشکیل نشده یا با تأخیرهای طولانی برگزار شده است.
نتیجه این غفلت مدیریتی، پراکندگی تصمیمات، کندی پروژهها، و سردرگمی دستگاههای اجرایی است. در غیاب مدیریت کلان، هر نهاد مسیر خود را میرود و هیچ برنامه یکپارچهای برای کنترل بازار وجود ندارد.
اختصاص زمین دولتی و پرداخت تسهیلات؛ وعدههایی که روی کاغذ ماند!
عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد که روند اجرای مادههای مختلف قانون جهش تولید مسکن، بهویژه اختصاص زمینهای دولتی به پروژههای مسکونی، حمایتهای بانکی و پرداخت تسهیلات ساخت، بههیچوجه رضایتبخش نیست.
او تاکید کرد: «تا زمانی که دستگاههای خدماترسان، بانکها و سازمانهای مرتبط نقش خود را شفاف و اجرایی نکنند، روند ساخت مسکن نه تنها سرعت نمیگیرد، بلکه مشکلات فعلی نیز تشدید خواهد شد.»
به گفته یوسفی، در حالیکه بخش بزرگی از جامعه در انتظار واحدهای مسکونی وعدهدادهشده هستند، کندی مراحل اداری، کمکاری برخی دستگاهها و نبود نظارت کافی باعث شده خروجی این طرحها کمتر از حد انتظار باشد.
.png)
ساختوساز در سراشیبی سقوط؛ پیامدهای اقتصادی و اجتماعی یک بحران عمیق
یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد صریح از وضعیت فعلی بازار مسکن، وضعیت ساختوساز را «غیرقابل دفاع» توصیف میکند؛ وضعیتی که نه نتیجه یک سال یا یک دوره کوتاه، بلکه حاصل سالها بیتوجهی، ضعف مدیریت و نبود برنامه بلندمدت در حوزه مسکن است. او تأکید میکند که امروز چرخه ساختوساز در ایران تقریباً از کار افتاده و این رکود، ریشه اصلی افزایش اجارهبها و کاهش قدرت خرید مردم است.
۱. سقوط ساختوساز به دلیل ترکیب همزمان چند بحران
بازار ساختوساز تنها با یک مشکل مواجه نیست. بلکه مجموعهای از عوامل بهصورت همزمان باعث شدهاند هزینه ساخت افزایش یافته، انگیزه سرمایهگذاران کاهش یابد و بسیاری از پروژهها نیمهکاره رها شوند. این عوامل شامل:
-
تورم سنگین در مصالح ساختمانی (افزایش قیمت آهن، سیمان، تجهیزات و لوازم ساخت)
-
افزایش بیسابقه قیمت زمین در شهرها
-
کاهش قدرت خرید سازندگان و انبوهسازان
-
عدم پرداخت تسهیلات بانکی و ناتوانی در بازپرداخت وامها
-
عدم قطعیت اقتصادی و ریسک بالای سرمایهگذاری
-
رکود معاملات و کاهش تقاضای مؤثر مسکن
به همین دلیل، بسیاری از سازندگان ترجیح میدهند فعالیت خود را متوقف کنند یا سرمایه خود را به بازارهای کمریسکتر منتقل کنند. نتیجه این اتفاق کاهش چشمگیر عرضه مسکن است؛ در حالیکه جمعیت مستأجران، سالبهسال رو به افزایش است.
۲. پیامدهای این سقوط ساختوساز بر اقتصاد خانوادهها
یوسفی هشدار میدهد که کاهش ساختوساز، اکنون مستقیماً سفره مردم را هدف قرار داده است. وقتی ساختوساز کم شود، تعداد واحدهای قابل اجاره کاهش مییابد و این موضوع خود را در قالب افزایش ناگهانی اجارهبها نشان میدهد.
در شهرهای بزرگ، سهم اجارهبها از سبد اقتصادی خانوار به ۶۵ تا حتی ۷۵ درصد رسیده است. در برخی کلانشهرها، مستأجران مجبورند بیش از دوسوم درآمد ماهانه خود را فقط برای اجاره خانه پرداخت کنند. این یعنی:
-
کاهش بودجه خانواده برای غذا، بهداشت و آموزش فرزندان
-
افزایش بدهیها و وامهای خانوار
-
فشار روانی شدید بر والدین
-
افزایش تنشهای خانوادگی
-
محرومیت کودکان از امکانات آموزشی و تفریحی
در شهرهای کوچک نیز سهم اجارهبها حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد است؛ رقمی که با حقوق کارگران و بازنشستگان تناسبی ندارد و بسیاری از آنان را به حاشیهنشینی یا نقلمکان اجباری به مناطق کمکیفیتتر سوق داده است.
۳. ساختوساز ضعیف = بحران بیکاری در مشاغل مرتبط
رکود ساختوساز فقط مستأجران را تحت فشار قرار نمیدهد؛ بلکه دهها رشته شغلی مستقیم و غیرمستقیم را تحت تأثیر قرار میدهد. از کارگران ساختمانی گرفته تا مهندسان، معماران، کارگاههای تولید مصالح، شرکتهای حملونقل، پروژههای عمرانی، نیروهای خدمات فنی و حتی مشاوران املاک.
یوسفی تأکید میکند که هر واحد مسکونی، زمینه اشتغال برای ۱ تا ۳ نفر را ایجاد میکند. کاهش ساختوساز، عملاً کاهش اشتغال، کاهش درآمد خانوارها و افزایش نابرابری اقتصادی را به دنبال دارد.
۴. پیامدهای اجتماعی؛ بحران فقط مالی نیست
او هشدار میدهد که بحران مسکن تنها یک بحران اقتصادی نیست؛ بلکه بهتدریج به یک بحران اجتماعی گسترده تبدیل میشود. برخی پیامدهای اجتماعی این وضعیت عبارتند از:
-
افزایش مهاجرت اجباری از شهرهای بزرگ به حاشیهها
-
گسترش سکونتگاههای غیررسمی و حاشیهنشینی
-
افزایش احتمال آسیبهای اجتماعی در مناطق فقیرنشین
-
افزایش نرخ ازدواجگریزی به دلیل ناتوانی مالی جوانان
-
تعویق ازدواج و کاهش نرخ فرزندآوری
-
تشدید فقر در خانوارهای کمدرآمد
یوسفی هشدار میدهد که اگر ساختوساز احیا نشود، این بحران میتواند سالها ادامه یابد و پیامدهای آن برای نسلهای آینده نیز قابل بازگشت نباشد.
۵. ادامه این مسیر؛ آیندهای نگرانکننده
او تأکید میکند که اگر دولت فوراً دست به کار نشود، این روند میتواند زمینهساز مشکلاتی شود که رفع آنها سالها طول خواهد کشید:
یوسفی با صدای بلند هشدار میدهد:
«بحران مسکن فقط بحران مستأجران نیست؛ بحران کل جامعه است.»
.png)
راهکار پیشنهادی مجلس: بازگشت به الگوی موفق دهه ۶۰
نماینده مردم اهواز، با اشاره به تجربیات موفق دهه ۶۰ در حوزه مسکن، تأکید کرد که تحویل زمین در شهرها و روستاها، شفافسازی وظایف بانکها و فعالسازی دستگاههای اجرایی میتواند مردم را دوباره به چرخه ساختوساز وارد کند.
وی معتقد است در صورتی که دولت زمینهای قابل ساخت را در اختیار خانوارها قرار دهد و شبکه بانکی تسهیلات واقعی و قابل پرداخت ارائه دهد، فرایند خانهدار شدن مردم سرعت میگیرد و از فشار سنگین اجارهها کاسته میشود.
هشدار نهایی؛ زمان برای تصمیمگیری محدود است
در پایان، یوسفی به دولت و دستگاههای مسئول هشدار داد که زمان برای اجرای سیاستهای حمایتی بسیار محدود است. اگر قوانین موجود بهسرعت عملیاتی نشود و برنامههای مسکن مردمی آغاز نگردد، بحران اجارهبها و کمبود مسکن میتواند به یکی از اصلیترین تهدیدات اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شود.
او تاکید کرد که راهحل مشکل مسکن وجود دارد اما اراده، هماهنگی و اجرای جدی قوانین مهمترین شرط عبور از این بحران است.