بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر وارد مرحله‌ای پیچیده و چندلایه شده است. خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش مداوم قیمت‌ها توان ورود به بازار را از دست داده‌اند، سازندگان نیز با رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های تولید مواجه‌اند.
بازار مسکن ایران در چند سال اخیر وارد مرحله‌ای تازه از بحران شده است؛ بحرانی که در آن، نه خریداران توان خرید دارند و نه سازندگان از بازدهی مناسب برخوردار هستند. این وضعیت به شکل یک دور باطل عمل می‌کند: هرچه قیمت‌ها بالاتر می‌رود، قدرت خرید کاهش می‌یابد و رکود معاملات عمیق‌تر می‌شود. هم‌زمان، هزینه‌های تولید به دلیل تورم مصالح ساختمانی و رشد دستمزدها بیشتر می‌شود و حاشیه سود سازندگان را به حداقل می‌رساند. به همین دلیل امروز می‌توان گفت بازار مسکن گران است برای خریدار و بدون صرفه برای سازنده.
خریدارانی که دیگر توان ورود به بازار را ندارند
یکی از اصلی‌ترین معضلات بازار مسکن ایران، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها است. اگر ده سال پیش یک خانواده متوسط می‌توانست با چند سال پس‌انداز یا استفاده از وام‌های بانکی به خانه‌دار شدن فکر کند، امروز این رویا تقریباً دست‌نیافتنی شده است. قیمت آپارتمان‌ها در تهران و سایر کلان‌شهرها طی سال‌های اخیر چندین برابر شده و حتی در شهرهای کوچک هم هزینه خرید مسکن از توان بخش بزرگی از مردم خارج شده است.
وام‌های بانکی نیز که در گذشته می‌توانستند بخشی از هزینه خرید را پوشش دهند، امروز عملاً کارایی خود را از دست داده‌اند. برای نمونه، وام مسکن در برابر قیمت‌های میلیاردی آپارتمان‌ها رقمی ناچیز است و نمی‌تواند شکاف بین درآمد خانوار و هزینه خرید خانه را پر کند. به همین دلیل، تقاضای واقعی از بازار حذف شده و جای آن را تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه گرفته است.
سازندگانی که با فشار هزینه‌ها دست و پنجه نرم می‌کنند
در سوی دیگر ماجرا، سازندگان قرار دارند که با تورم روزافزون مصالح ساختمانی مواجه‌اند. قیمت مصالح ساختمانی مثل سیمان، فولاد، سرامیک و حتی ساده‌ترین متریال‌ها طی یک سال گذشته رشد قابل توجهی داشته است. بر اساس آمار، تنها در بهار امسال، هزینه ساخت در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است.
این رشد بی‌سابقه، نتیجه عوامل متعددی است:
-
ناترازی انرژی و قطعی برق و گاز که باعث کاهش تولید کارخانه‌ها و در نتیجه افزایش قیمت شده است.
-
تورم عمومی در اقتصاد که روی تمام نهاده‌های تولید تأثیر گذاشته است.
-
افزایش دستمزد نیروی انسانی که بخش مهمی از هزینه‌های ساخت‌وساز را تشکیل می‌دهد.
-
هزینه‌های حمل‌ونقل و لجستیک که با افزایش قیمت سوخت و تورم داخلی بالا رفته است.
نتیجه این شرایط، فشاری بی‌سابقه بر سازندگان است. آن‌ها مجبورند هزینه‌های ساخت را پرداخت کنند، در حالی‌که بازار کشش افزایش قیمت نهایی فروش را ندارد.
واگرایی میان تورم ساخت‌وساز و قیمت فروش مسکن
یکی از نکات کلیدی در تحلیل امروز بازار مسکن، واگرایی بین تورم تولید و تورم فروش است. در حالی که هزینه ساخت مسکن در بهار امسال نزدیک به ۵۰ درصد رشد داشته، قیمت فروش واحدهای مسکونی تنها حدود ۱۸ درصد افزایش یافته است.
این اختلاف به معنای کاهش بازدهی ساخت‌وساز است. در سال‌های گذشته، سرمایه‌گذاری در مسکن یکی از سودآورترین حوزه‌ها به شمار می‌رفت و بسیاری از افراد ترجیح می‌دادند سرمایه خود را به این سمت هدایت کنند. اما امروز بازدهی ساخت‌وساز نه تنها کمتر از بازارهای مالی مثل بورس و ارز است، بلکه در مواردی به سطح سود سپرده‌های بانکی نزدیک شده است.
پیامدهای کاهش بازدهی برای سازندگان
وقتی بازدهی ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند، انگیزه برای آغاز پروژه‌های جدید هم کم می‌شود. بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند پروژه‌های نیمه‌تمام خود را تکمیل کنند و از ورود به پروژه‌های تازه خودداری کنند. این موضوع در بلندمدت منجر به کاهش عرضه مسکن و تشدید کمبود واحدهای مسکونی خواهد شد.
از سوی دیگر، برخی سازندگان برای کاهش فشار هزینه‌ها به روش‌های ابتکاری روی آورده‌اند:
-
پیش‌خرید مصالح ساختمانی برای جلوگیری از اثر نوسانات بعدی.
-
تهاتر مصالح با واحد مسکونی؛ به این معنا که کارخانه‌ها مصالح پرمصرف مثل فولاد یا سیمان را در ازای دریافت آپارتمان تأمین می‌کنند.
-
انتخاب پروژه‌های کوچک‌تر یا میان‌متراژ که ریسک مالی کمتری دارند.
-
استفاده از متریال جایگزین یا فناوری‌های نوین که هزینه‌های ساخت را تا حدی کاهش می‌دهد.
رکود خرید و فروش؛ حلقه گمشده تعادل
ترکیب گرانی برای خریدار و بی‌صرفگی برای سازنده، در نهایت به یک نقطه مشترک منجر شده است: رکود معاملات مسکن. در ماه‌های اخیر، حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در بسیاری از شهرها به‌شدت کاهش یافته است. خریداران توان مالی لازم برای ورود به بازار را ندارند و فروشندگان هم حاضر نیستند با قیمت‌های پایین‌تر معامله کنند.
این رکود یک چرخه معیوب ایجاد می‌کند. سازندگان نمی‌توانند واحدهای خود را به فروش برسانند، بنابراین نقدینگی لازم برای آغاز پروژه‌های جدید را ندارند. در نتیجه عرضه کاهش می‌یابد و کمبود مسکن در بلندمدت تشدید می‌شود.
چرا سرمایه‌گذاری در مسکن هنوز ادامه دارد؟
با وجود تمام مشکلات، همچنان سرمایه‌گذاری در مسکن کاملاً متوقف نشده است. دلیل اصلی این موضوع، ماهیت خاص بازار مسکن ایران است. مسکن در کشور ما نه فقط یک کالا برای مصرف، بلکه نوعی دارایی امن برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. بسیاری از افراد حتی در شرایط رکود و بازدهی پایین، ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به ملک تبدیل کنند، زیرا مسکن برخلاف ارز و طلا نوسان شدید ندارد و ارزش خود را در بلندمدت حفظ می‌کند.
اما این واقعیت نباید مانع از دیدن مشکلات جدی بازار شود. اگر بازدهی ساخت‌وساز همچنان پایین بماند و قدرت خرید مردم هم ترمیم نشود، دیر یا زود این بخش دچار بحران جدی‌تر خواهد شد.
راهکارهای پیشنهادی برای برون‌رفت از بحران
برای حل مشکل کنونی، مجموعه‌ای از اقدامات سیاستی و اقتصادی لازم است:
-
افزایش عرضه مسکن با حمایت دولتی: دولت می‌تواند با ارائه زمین یا تسهیلات ارزان‌تر، انگیزه سازندگان را برای آغاز پروژه‌های جدید بالا ببرد.
-
تقویت قدرت خرید خانوارها: افزایش سقف وام‌های مسکن، کاهش نرخ بهره و طراحی ابزارهای مالی نوین می‌تواند بخشی از این مشکل را حل کند.
-
ثبات‌بخشی به بازار مصالح ساختمانی: مدیریت بهتر انرژی و حمایت از صنایع تولیدکننده مصالح باعث می‌شود تورم ساخت‌وساز کنترل شود.
-
ترویج فناوری‌های نوین ساخت‌وساز: استفاده از روش‌های صنعتی‌سازی می‌تواند هزینه و زمان ساخت را کاهش دهد.
-
مالیات بر خانه‌های خالی و سوداگری: کنترل تقاضای سرمایه‌ای به سود تقاضای واقعی خریداران مصرفی ضروری است.
جمع‌بندی
بازار مسکن ایران در وضعیتی پیچیده قرار گرفته است. خریداران توان خرید خود را از دست داده‌اند و سازندگان هم با فشار هزینه‌ها و بازدهی پایین مواجه‌اند. نتیجه این شرایط، رکود معاملات و کاهش انگیزه برای ساخت‌وساز است؛ چرخه‌ای که در نهایت به ضرر کل اقتصاد و جامعه تمام می‌شود.
اگرچه سرمایه‌گذاری در مسکن همچنان به دلیل ماهیت بلندمدت آن ادامه دارد، اما بدون اصلاحات جدی در حوزه سیاست‌های حمایتی، تأمین مالی و کنترل هزینه‌های تولید، نمی‌توان انتظار داشت این بخش موتور محرک اقتصاد باشد. آینده روشن بازار مسکن زمانی رقم خواهد خورد که تعادلی واقعی بین قدرت خرید مردم و بازدهی سازندگان ایجاد شود.