نزدیک به ۵۰ درصد مردم ایران مستأجر شدهاند و بازار اجاره در شرایطی بیثبات و بدون نظارت مشخص اداره میشود. این مقاله با تحلیل ریشههای بحران مسکن، ضعف قوانین حمایتی، ساختار معیوب مدیریتی و پیامدهای اقتصادی آن، تصویری جامع از وضعیت امروز مستأجران ارائه میدهد.
بحران خاموشی که هر روز بزرگتر میشود
تصور اینکه نیمی از جمعیت کشور هر ماه با نگرانی پرداخت اجاره، تمدید قرارداد و برخوردهای سلیقهای موجران دستوپنجه نرم کنند، ساده نیست. اما طبق اظهارات جدید کارشناسان، این وضعیت امروز واقعیت زندگی میلیونها ایرانی است. نکته تکاندهندهتر اینکه در اصلیترین وزارتخانه مسئول مسکن کشور، هیچ ساختار رسمی و مستقلی برای رسیدگی به وضعیت مستأجران وجود ندارد؛ انگار نه انگار که ۵۰ درصد جامعه در این سیکل بیپایان استرس، تورم و ناامنی اقتصادی گرفتار شدهاند.
| موضوع |
وضعیت فعلی / آمار / توضیح مهم |
| سهم مستأجران در کشور |
حدود ۵۰٪ از جمعیت ایران مستأجر هستند |
| سهم اجاره از سبد خانوار |
۶۵–۷۰٪ در کلانشهرها / ۴۵–۵۰٪ در شهرهای کوچک |
| علت اصلی بحران |
افزایش شدید قیمت مسکن و ضعف قوانین حمایتی |
| مشکل ساختاری |
نبود نهاد تخصصی برای رسیدگی به امور مستأجران |
| فشار اقتصادی |
کاهش قدرت خرید، ناتوانی در پسانداز، بیثباتی مالی |
| پیامدهای اجتماعی |
مهاجرت اجباری، حاشیهنشینی، کاهش کیفیت زندگی |
| نیاز فوری |
اصلاح ساختار وزارت مسکن و اجرای قوانین نظارتی |
| وضعیت ساخت مسکن ارزان |
تولید کم، تمرکز بر پروژههای لوکس، نبود حمایت موثر |
| چالش قانونی |
اجرای ناقص قانون خانههای خالی و ساماندهی اجارهبها |
| راهکار پیشنهادی |
ایجاد نهاد تنظیمگر بازار اجاره و حمایت هدفمند |
این خلأ مدیریتی را ابوالفضل مشکینی، رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه و شهرسازی، با صراحت مطرح کرده و معتقد است که دولت در حوزه مسکن از مسئولیت اصلی خود فاصله گرفته؛ چرا که همه چیز حول محور «تولیدکنندگان» و «سازندگان» میچرخد، در حالی که مصرفکننده نهایی یعنی مستأجر تقریباً نادیده گرفته شده است.
.png)
چرا سهم مستأجران به ۵۰ درصد رسیده است؟
ریشههای یک بحران عمیق و چندلایه
بالا رفتن سهم مستأجران در ایران فقط نتیجه گرانی مسکن نیست؛ ترکیبی از عوامل اقتصادی، سیاستگذاریهای غلط، تغییرات اجتماعی، نبود شفافیت در بازار املاک و حتی تغییر الگوی تمایل مردم، همه در کنار هم این مشکل را به بحران تبدیل کردهاند. رشد جمعیت مستأجران از حدود ۳۰ درصد در سالهای گذشته به حدود ۵۰ درصد امروز نشان میدهد که خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه عملاً غیرممکن شده است و بسیاری از خانوادهها سالهاست در همان «چرخه اجاره» گرفتار ماندهاند.
۱. انفجار قیمت مسکن و عقب ماندن درآمد مردم
مهمترین عامل افزایش تعداد مستأجران، اختلاف عمیق بین رشد قیمت مسکن و رشد درآمد خانوارهاست.
در یک دهه گذشته:
این اختلاف باعث شده حتی اگر فردی چند سال پسانداز کند، باز هم از بازار خرید عقب بماند. نتیجه طبیعی این وضعیت، افزایش اجباری تعداد مستأجران است.
۲. فرار طبقه متوسط از بازار خرید
اگر تا چند سال قبل خرید یک آپارتمان برای یک کارمند با وام و پسانداز کاملاً امکانپذیر بود، امروز این موضوع تبدیل به یک آرزو شده است.
طبقه متوسط که پایه اصلی اقتصاد شهری است، اکنون مجبور شده سالها در اجاره بماند، چون:
-
پیشپرداختها بسیار سنگین شده
-
وامها عملاً کفاف خرید را نمیدهد
-
قیمت خانه از سرعت درآمد جلو زده است
وقتی طبقه متوسط کنار میرود، طبیعی است که سهم مستأجران به سرعت بالا میرود.
۳. تبدیلشدن خانه به کالای سرمایهای
یکی از بزرگترین ضربهها به بازار مسکن، سرمایهای شدن آن است. خانه از یک نیاز مصرفی به یک «دارایی امن» تبدیل شده و بسیاری از سرمایهگذاران—از افراد عادی تا دلالان حرفهای—سرمایه خود را به ملک منتقل کردهاند.
نتایج این اتفاق:
وقتی عرضه مناسب وجود نداشته باشد و تقاضا بالا باشد، مستأجران اولین قربانی هستند؛ چون نه توان رقابت در خرید دارند و نه قدرت چانهزنی در اجاره.
۴. ضعف قوانین حمایتی و اجرا نشدن مصوبات مهم
در ظاهر، قوانین زیادی برای کنترل بازار مسکن وجود دارد؛ از جمله:
-
قانون مالیات بر خانههای خالی
-
قانون ساماندهی بازار اجاره
-
قانون جهش تولید مسکن
-
مقررات حمایت از گروههای کمدرآمد
اما مهمترین مشکل این است که بسیاری از این قوانین یا اجرا نمیشود یا در اجرای آن سستی وجود دارد. مثلاً:
-
مالیات خانههای خالی عملاً اجرا نشد
-
دستورالعمل سقف افزایش اجارهبها ضمانت اجرایی نداشت
-
تسهیلات خرید خانه شبیه «مسکن موقت» بود و اثر بلندمدت نداشت
وقتی قانون اجرا نشود، بازار خود بهخود به سمت بینظمی، افزایش قیمت و رهاشدگی میرود.
۵. نبود ساخت مسکن ارزانقیمت واقعی
بسیاری از پروژههای ساخت مسکن در ایران طی سالهای اخیر یا بسیار کند پیش رفتند یا با هزینههای بالا تمام شدند.
مهمتر اینکه بخش عمده ساختوسازها به سمت پروژههای لوکس یا متراژ بالا رفته که اصلاً مورد نیاز مردم عادی نبوده است.
در واقع:
-
سازندگان بهدنبال سود بیشترند
-
دولت نتوانسته سازوکار تشویقی مؤثر ارائه دهد
-
خانههای ارزانقیمت به اندازه کافی تولید نمیشود
-
بخش خصوصی به دلیل هزینه بالا وارد ساخت مسکن اقتصادی نمیشود
نتیجه؟ مردم مجبورند در اجاره بمانند.
۶. مهاجرت به شهرهای بزرگ و افزایش تقاضا
افزایش مهاجرت به تهران و سایر کلانشهرها باعث شده:
وقتی تقاضا چند برابر عرضه باشد، طبیعی است که خرید خانه سختتر و ماندن در اجاره طولانیتر شود.
۷. کاهش قدرت پسانداز مردم
تورم بالا، هزینههای زندگی را چند برابر کرده و خانوارها دیگر توان پسانداز ندارند. حتی اگر فردی بخواهد در آینده صاحب خانه شود، با توجه به سرعت رشد قیمتها ورود به بازار تقریباً غیرممکن است.
بنابراین، ماندن در اجاره، انتخاب نیست؛ اجبار است.
.png)
چرا وزارت راه و شهرسازی صدای مستأجران را نمیشنود؟
طبق گفته مشکینی، در این وزارتخانه برای همه فعالان حوزه ساختوساز «دفتر، معاونت، کمیته و کارگروه» وجود دارد؛ از انبوهسازان گرفته تا پیمانکاران و مشاوران.
اما برای مستأجران—که نیمی از جامعه را تشکیل میدهند—حتی یک اتاق رسمی برای پیگیری مشکلات تعریف نشده است.
این مسئله نشان میدهد نگاه سیاستگذاری در کشور بیشتر تولیدمحور است تا مردمحور.
در حالی که در کشورهای پیشرفته، دولتها دفترهای مستقل برای مستأجران، سامانههای تنظیمگری اجاره، نهادهای داوری و حمایت حقوقی دارند، در ایران «بازار اجاره» عملاً رهاشدهترین بخش اقتصاد است.
قانون اساسی چه میگوید و چرا اجرا نمیشود؟
بر اساس اصول صریح قانون اساسی، دولت موظف است برای گروههای مختلف جامعه مسکن مناسب تأمین کند. این تعهد تنها شامل ساخت خانه نیست، بلکه کنترل بازار، حمایت از اقشار ضعیف و جلوگیری از بحران اجتماعی نیز بخشی از وظایف دولت است.
گروههایی که طبق قانون باید مورد حمایت مستقیم قرار گیرند:
اما اجرای این تعهدات سالهاست با تأخیر یا بیتوجهی مواجه شده و حتی ابزارهای قانونی موجود نیز بدون استفاده ماندهاند.
تفکیک وزارت راه و شهرسازی؛ راهحل یا مسکن موقت؟
یکی از بحثهای مهم این روزها، تفکیک دوباره وزارتخانه است. بسیاری از کارشناسان معتقدند ادغام «راه» و «مسکن» از ابتدا اشتباه بود، زیرا هر کدام دنیای بزرگی از مسئولیتها و بودجه نیاز دارند.
نتایج ادغام:
-
تمرکز دولت از حوزه مسکن برداشته شد
-
تصمیمگیری درباره بازار اجاره تقریباً به حاشیه رفت
-
مدیران درگیر پروژههای حملونقل شدند و مسکن کمتر مورد توجه قرار گرفت
-
سیاستهای حمایتی پراکنده و بدون ضمانت اجرا باقی ماند
تفکیک این دو حوزه شاید باعث شود یک وزارتخانه مستقل و چابک تنها روی بحران مسکن تمرکز کند؛ بحرانی که در حال تبدیل شدن به یک تهدید اجتماعی است.
.png)
چرا نبود ساختار حمایتی، بازار اجاره را بیقانون و رها کرده است؟
یکی از ریشههای اصلی بحران فعلی اجارهنشینی در ایران، نبود یک ساختار حمایتی قدرتمند، شفاف و قابل اتکا برای مدیریت بازار اجاره است. در حالیکه در بیشتر کشورهای دنیا نهادهای دولتی یا نیمهدولتی بهطور تخصصی وظیفه تنظیم قیمتها، نظارت بر قراردادها، رسیدگی به شکایات و حمایت از مستأجران را بر عهده دارند، در ایران بخش «اجاره» عملاً به حال خود رها شده و بر پایه روابط شخصی، سلیقه مالکان و شرایط اقتصادی هر ساله دچار نوسان میشود.
نتیجه این رهاشدگی آن است که تعیین اجارهبها کاملاً بدون معیار و سقف مشخص انجام میگیرد و موجر میتواند براساس انتظارات شخصی یا حتی قیمتسازی دلالان، هر افزایشی را درخواست کند؛ در حالیکه مستأجر هیچ مرجع قوی برای اعتراض یا مذاکره ندارد. نبود یک نهاد پاسخگو باعث شده اختلافات موجر و مستأجر به دست بنگاهها یا شوراهای حل اختلاف بیفتد، که معمولاً تنها نقش یک میانجی را ایفا میکنند و قدرت الزامآور ندارند، در نتیجه بسیاری از مستأجران ناچار میشوند بدون بحث یا مقاومت، ملک را ترک کنند یا زیر بار افزایشهای غیرمنطقی بروند.
این خلأ ساختاری فشار روانی شدیدی بر خانوادهها ایجاد کرده است. هر سال، نزدیک فصل جابهجایی، مستأجران با موج تازهای از نگرانی مواجه میشوند؛ نگرانی از اینکه آیا صاحبخانه قرارداد را تمدید میکند؟ آیا مبلغ رهن یا اجاره قابل پرداخت خواهد بود؟ آیا مجبور به جابهجاییِ ناخواسته خواهند شد؟ این بیثباتی نهتنها آرامش زندگی خانوادگی را از بین میبرد، بلکه برنامهریزی اقتصادی بلندمدت، پسانداز و اهداف مالی را بهکلی مختل میکند. در چنین شرایطی، حتی داشتن شغل ثابت و درآمد متوسط نیز تضمینی برای ادامه سکونت در یک واحد مسکونی نیست.
نکته اساسی اینجاست که در ساختار فعلی، جایگاه مستأجران اصلاً تعریف نشده است. وزارت راه و شهرسازی، معاونتها و دفاتر متعددی برای سازندگان، شهرداریها، انبوهسازان و پیمانکاران دارد؛ اما برای مستأجران ( که اکنون حدود نیمی از جمعیت کشور را تشکیل میدهند) حتی یک دفتر مستقل برای سیاستگذاری و رسیدگی وجود ندارد. یعنی گروهی که بیشترین فشار اقتصادی را تحمل میکند، کمترین سهم را در ساختار تصمیمگیری دارد.
همین غیبت باعث شده قوانین حمایتی مثل «سقف افزایش اجاره»، «طرح کنترل قراردادها»، «حمایت از اقشار کمدرآمد» یا «برنامههای تشویقی برای تأمین مسکن» روی کاغذ بمانند و در اجرای واقعی اثری دیده نشود.
در کشورهای توسعهیافته، نهادهای تنظیمگر بازار اجاره وظیفه دارند نرخ افزایش سالانه را مشخص کنند، قراردادهای استاندارد ارائه دهند، موجر را از افزایش نامتعارف منع کنند، حمایت حقوقی رایگان به مستأجر بدهند و در نهایت، تعادل را میان دو طرف برقرار سازند. اما در ایران، نبود چنین نهادهایی باعث شده بازار اجاره بهطور کامل در اختیار سازوکارهای غیررسمی و گاهی سودجویانه قرار گیرد. همین موضوع زمینهساز سفتهبازی در بخش اجاره، افزایش بیرویه قیمتها و کاهش امنیت روانی مستأجران شده است.
به زبان ساده:
وقتی میلیونها مستأجر نماینده و مدافع ندارند، قیمتگذاری سلیقهای و هرجومرج کامل در بازار اجاره، نتیجه طبیعی و اجتنابناپذیر خواهد بود.
در کشورهای دیگر، نهادهای نظارتی محدودکننده رشد اجارهبها، تعیینکننده حقوق موجر و مستأجر و حامی اقشار کمدرآمد هستند؛ اما در ایران این نهادها یا وجود ندارند یا اختیاراتشان بسیار محدود است.
پیامدهای اجتماعیِ نادیده گرفتن مستأجران
نادیده گرفتن این جمعیت ۵۰ درصدی تنها یک مشکل اقتصادی نیست؛ پیامدهای اجتماعی قابل توجهی نیز دارد:
-
افزایش تنش خانوادگی بهخاطر فشار مالی
-
کاهش نرخ ازدواج بهدلیل نگرانی از نداشتن خانه
-
افزایش مهاجرت از شهرهای بزرگ
-
حاشیهنشینی و گسترش مناطق غیررسمی
-
احساس بیعدالتی و ناامیدی اجتماعی
اینها هشدارهایی است که اگر امروز جدی گرفته نشود، فردا تبدیل به مسئلهای امنیتی خواهد شد.
راهحل چیست؟ پنج محور حیاتی برای کاهش بحران
برای کنترل بحران مسکن، فقط ساختن خانه کافی نیست؛ بلکه مجموعهای از اقدامات همزمان نیاز است:
-
ایجاد نهاد رسمی حمایت از مستأجران در وزارتخانه
-
اجرای مالیات بر خانههای خالی و خانههای چندم
-
ساخت مسکن ارزانقیمت واقعی (نه پروژههای گرانقیمت و کماثر)
-
تسهیلات مؤثر برای زوجهای جوان و کارگران
-
ایجاد نظام نظارت بر اجارهبها مشابه کشورهای پیشرفته
تا زمانی که بازار اجاره تنظیم نشود، ساختوساز بهتنهایی بحران را حل نخواهد کرد.
جمعبندی؛ وقت تغییر بزرگ رسیده است
وقتی ۵۰ درصد مردم کشور مستأجر شدهاند، یعنی به نقطهای رسیدهایم که نمیتوان با سیاستهای قدیمی ادامه داد. وجود جمعیتی عظیم که هر سال زیر بار اجارهبها خم میشود، بهتنهایی دلیل کافی است تا دولت ساختارهای جدید، قوانین حمایتی و نهادهای پاسخگو ایجاد کند.
مسکن تنها یک کالا نیست؛ پایه امنیت روانی و کیفیت زندگی مردم است.
و اگر مدیریت آن اصلاح نشود، بحران اقتصادیِ امروز به بحران اجتماعیِ فردا تبدیل خواهد شد.