خریداران آپارتمان‌های فاقد پایانکار
و فاقد سند محضری در واقع مدرک معتبر حقوقی برای اثبات مالکیت آنچه خریده‌اند و در ظاهر صاحب آن شدهاند، ندارند. این افراد فقط یک برگه مبایعه‌نامه در دست دارند که از نظر حقوق ملکی،
«سندعادی» محسوب می‌شود.این در حالی است که سند محضری حکم «سندرسمی» را دارد.
عمده آپارتمان‌های تازه‌‌ساز نتیجه مشارکت بسازوبفروش‌ها با مالکان ساختما‌ن‌های کلنگی است که لازم است بلافاصله بعد از اخذ پایانکار، سهم مالک زمین و سازنده از واحدهای جدید با اخذ سند تفکیکی مشخص شود،این در حالی است که تعلل سازنده در دریافت پایانکار که در اغلب مواقع برای فرار از پرداخت خلافی به شهرداری صورت می‌گیرد مانع تعیین‌تکلیف سهم مالکیت شرکا می‌شود و در نهایت با فروش واحدها، مالکیت خریدار نیز نامشخص و مبهم باقی خواهد ماند.
_ فروش ساختمان بدون پایانکار، حکم «پیش‌فروش» را دارد و مشمول قوانین پیش‌فروش است، طوری که با اجرای این قانون، سازنده در مقام پیش‌فروشنده باید در دفترخانه تعهد دهد در زمان مشخص،نسبت به اخذ پایانکار و انتقال مالکیت اقدام می‌کند، اما در حال حاضر ایراد – مغایرت شرعی- به این قانون، مانع بهره‌مندی خریداران مسکن از مزایای آن شده است.
_ این در حالی است که مبایعه‌نامه تنظیمی در بنگاه‌های مسکن به عنوان سند غیررسمی این‌دسته از معاملات تنها مدرکی است که خریداران مبنی بر انتقال مالکیت از سازنده به آنها پس از انجام معامله در دست دارند.
_ هر چند براساس قوانین موجود، مبایعه‌نامه سندی قانونی است، اما غیررسمی بودن آن در هنگام بروز اختلافات احتمالی حقوقی بین خریدار و فروشنده پروسه دشواری را برای پیگیری اختلاف به وجود آمده، پیش‌روی متعاملین قرار می‌دهد.این در حالی است که به موجب سند رسمی، فردی که سند به نام وی است مالک قطعی واحد مسکونی مورد معامله محسوب می‌شودو در صورت بروز اختلاف،
دردسرهای مبایعه‌نامه و مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت خود را ندارد.
_ از آنجا که معامله واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز پایان کار دریافت نکرده‌‌اند در ردیف معاملات پیش‌فروش مسکن به حساب می‌آیند، قانون مصوب در مورد فروش این واحدها تعیین تکلیف کرده است، اما عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، باعث شده هنوز قانون محکم و بازدارنده‌ای برای حمایت از حقوق خریداران این دسته از واحدها وجود نداشته باشد.
_ به این ترتیب،کارشناسان حقوقی و مسوولان قضایی به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن هشدار دادند:
با توجه به آغاز عرضه حجم انبوه واحدهای نوسازی که طی دو سال گذشته پروانه ساخت گرفته‌‌اند و هم اکنون بدون دریافت پایان کار و سند رسمی محضری، به بازار فروش مسکن عرضه شدهاند، خریداران تنها به تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه املاک اکتفا نکنند و واحدی را بخرند که هم پایان کار داشته باشد و هم سند محضری. البته این مسوولان و کارشناسان، چالش‌های موجود در بازار معاملات غیر رسمی املاک مسکونی را به تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش‌فروش نسبت می‌دهند که سال ۸۹ در مجلس تصویب شد و هم اکنون منتظر تایید رییس قوه‌قضائیه به منظور ابلاغ و اجرا است.