پیش‌خرید آپارتمان یکی از روش‌های پرطرفدار سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است، اما آگاهی از عرف پرداخت‌ها، مراحل و درصدها اهمیت زیادی دارد. در این راهنمای جامع، با جزئیات پرداخت از مرحله بیعانه تا انتقال سند آشنا می‌شوید تا بتوانید با اطمینان، قرارداد پیش‌فروش خود را تنظیم کنید .

عرف پرداخت در پیش‌خرید آپارتمان: راهنمای کامل مراحل و درصدها

در بازار پرنوسان مسکن، پیش‌خرید آپارتمان به عنوان یکی از روش‌های هوشمندانه برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری مطرح است. اما وقتی وارد این مسیر می‌شوید، اولین سؤال این است: «خب، عرف پرداخت‌ها چطوره؟ یعنی من کی چقدر پول بدم؟ قرارداد چجوری باشه؟» در این مقاله، با زبان ساده و به‌صورت کامل، همه‌چیز را بررسی می‌کنیم: مراحل پرداخت، درصدهای معمول، قراردادها، ریسک‌ها و مزایا، تا شما با خیال راحت‌تر قدم بردارید.

 

چرا پرداخت در پیش‌خرید مهم است؟

قبل از اینکه وارد اعداد شویم، بیایید کمی بفهمیم چرا نحوه پرداخت چیزی فراتر از «پول دادن» است. وقتی شما پیش‌خرید می‌کنید، یعنی دارید برای ساختمانی که هنوز کامل نشده پول می‌دهید. این یعنی ریسک وجود دارد: ممکن است ساخت به‌موقع تمام نشود، ممکن است مصالح متفاوت بکار رود، ممکن است سازنده مشکلات مالی داشته باشد.
پس تقسیم درست پرداخت‌ها همراه با پیشرفت ساخت، یعنی کنترل ریسک برای شما و سازنده نیز مطمئن‌تر حرکت می‌کند.
اگر بدانید چه زمانی، چه درصدی، برای چه مرحله‌ای بدهید، دیگر «نمی‌دانم کی پول بدهم، کی بگیرم، چقدر نگه دارم» دغدغه نخواهد بود.

 

 

عرف پرداخت در پیش‌خرید: ساختار سه‌مرحله‌ای رایج

هرچند قانون ایران مقدار دقیق “۲۰٪ یا ۳۰٪” را ثابت نکرده است، اما عرف بازار املاک یک مدل سه‌مرحله‌ای تقریباً مشترک دارد که خوب است شما با آن آشنا باشید:

 

مرحله اول: پیش‌پرداخت اولیه (بیعانه)

وقتی قرارداد پیش‌فروش امضا می‌شود، اولین مبلغی که شما می‌دهید، پیش‌پرداخت است. این مبلغ «تعهد شما» را نشان می‌دهد و برای سازنده نیز شروع کار است.

• معمولاً چیزی بین ۲۰ تا ۳۵ درصد مبلغ کل ملک است؛ در بعضی پروژه‌ها ممکن است تا ۵۰ درصد هم باشد اگر پروژه خیلی پیشرفته باشد یا لوکیشن خیلی خاص.

• اگر پروژه تازه باشد (مثلاً زمین تازه است، فونداسیون هنوز زده نشده) معمولاً درصد کمتر است چون ریسک سازنده هم بیشتر است. بالعکس اگر پروژه به مرحله سفت‌کاری رسیده باشد، درصد بیشتر می‌شود چون ریسک برای خریدار کم‌تر شده.

• نکته مهم: پیش‌پرداخت زیاد یعنی شما خیلی زود پول داده‌اید، اما اگر پروژه دیر شود یا مشکلی پیش بیاید، ممکن است سختی بکشد پس حتماً قرارداد و تضمینات را دقیق بررسی کنید.

 

مرحله دوم: پرداخت‌های اقساطی متناسب با پیشرفت ساخت

بخش عمده مبلغ شما در این مرحله پرداخت می‌شود. یعنی بعد از بیعانه، شما با پرداخت‌های مرحله‌ای “واقعه” همراه می‌شوید: وقتی فونداسیون تمام شد، وقتی اسکلت بالا آمد، وقتی نازک‌کاری شروع شد و…

• این پرداخت‌ها عرف مشخصی ندارند؛ ممکن است سازنده بگوید پس از پایان اسکلت ۱۵٪، بعد از دیوارچینی ۱۰٪ و …

• نکته اینجاست: پرداخت باید مشروط به پیشرفت کار باشد. یعنی شما حق دارید قبل از پرداخت بعدی، ببینید که مرحله قبلی واقعاً انجام شده است یا نه. طبق قانون هم این امکان هست.

• اگر قرارداد به‌خوبی نوشته نشده باشد، ممکن است سازنده دیر کند یا هزینه‌ها بالا برود و شما بدون اهرم فشار باقی بمانید.

 

مرحله سوم: مبلغ نهایی برای انتقال سند قطعی

وقتی ساختمان تکمیل می‌شود و وقت تحویل واحد و سند رسیده، مرحله پرداخت نهایی است. این مبلغ، ضربه نهایی است تا شما مالک رسمی شوید.

• مطابق قانون قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، حداقل ۱۰ درصد بهای واحد باید هم‌زمان با تنظیم سند قطعی پرداخت بشود و توافق خلاف آن باطل است. 

• این درصد تضمین شماست که تا پایان پروژه دستتان خالی نشود و سازنده نتواند بدون تحویل، کل مبلغ را گرفته باشد.

• نکته‌ای که باید بدانید: اگر سازنده نتواند تکمیل کند، یا تحویل را دیر بدهد، شما حق دارید طبق قرارداد و قانون علیه او اقدام کنید

 

 

عوامل مؤثر بر درصدها و زمان‌بندی پرداخت‌ها

محض اینکه بدانید “چرا در یک پروژه پیش‌پرداخت ۵۰٪ است و در پروژه‌ای دیگر ۲۵٪” این‌ها را در نظر داشته باشید:

۱. مرحله‌ای که پروژه طبق آن قرار دارد

اگر زمین تازه خریداری شده، هنوز فونداسیون نخورده – درصد اولیه معمولاً پایین‌تر است چون ریسک برای شما بالا است.
اگر پروژه به مرحله اسکلت رسیده باشد، شما می‌بینید کاری انجام شده پس درصد اولیه ممکن است بیشتر شود.

 

۲. نوع قرارداد پیش‌فروش

• قرارداد مقطوع: قیمت کل مشخص است، درصد پرداخت‌ها روشن‌تر.

• قرارداد علی‌الحساب: بخشی قیمت مشخص، بخشی علی‌الحساب متغیر بر اساس هزینه ساخت یا تورم. در این حالت درصد پرداخت اولیه ممکن است کمتر باشد ولی ریسک شما بالاتر.

• پروژه‌های تعاونی‌ساز: معمولاً اقساط بیشتری دارند، درصد اولیه ممکن است پایین‌تر باشد چون هدف اعضا تأمین مسکن است و نه صرفاً سود.

 

۳. اعتبار و سابقه ‌سازنده

اگر سازنده خوش‌نام باشد،‌ شما اعتماد بیشتری دارید و ممکن است شرایط پرداخت برای شما راحت‌تر شود (مثلاً درصد اولیه کمتر یا زمان‌بندی انعطاف‌پذیرتر).
اما اگر سازنده جدید باشد یا پروژه در منطقه پرریسک،‌ احتمالاً درصد اولیه بیشتر خواهد بود چون او می‌خواهد ریسک خودش را کاهش دهد.

 

۴. محل و موقعیت پروژه

پروژه در منطقه لوکس یا با قیمت زمین بالا باشد، معمولاً سازنده درصد بیشتری از شما می‌خواهد چون هزینه سرمایه‌گذاری و ساخت برای او بالاتر است.
برعکس، پروژه در منطقه کمتر توسعه‌یافته ممکن است درصد اولیه کمتر داشته باشد ولی ریسک بیشتر باشد.

 

 

چه کنیم تا پرداخت‌ها به نفع ما باشد؟

چند نکته خیلی کاربردی که توصیه می‌کنم رعایت کنید:

• قرارداد را قبل از هر پرداختی کامل بخوانید و اگر لازم است با وکیل یا کارشناس قرارداد مشورت کنید.

• درصدها و زمان‌بندی پرداخت‌ها را در قرارداد واضح تعیین کنید: «پس از اتمام اسکلت، مبلغ … پرداخت می‌شود» یا «مهندس ناظر تأیید کند، سپس پرداخت …».

• تضمین‌های لازم را بگیرید: مثلاً مهلت تحویل، درصد تاخیر، جرایم عدم پرداخت سازنده.

• از سازنده بخواهید صورت وضعیت پیشرفت کار را ارائه دهد و پرداخت بعدی منوط به آن باشد.

• به تاریخ تحویل حتماً توجه کنید و اگر پروژه دیر شود، بدانید چه حقوقی دارید (مطابق قانون).

• مبلغ “انتقال سند” یا مبلغ پایانی را جدا نگه دارید تا وقتی واحد آماده شد، بتوانید با سند مالک شوید.

• اگر پروژه خیلی بزرگ و طولانی‌مدت است، سعی کنید شرایط بازخرید یا فسخ را در قرارداد داشته باشید تا اگر دل‌تان خواست از پروژه خارج شوید، امکانش فراهم باشد.

 

مزایا و معایب پیش‌خرید آپارتمان

پیش‌خرید می‌تواند فرصت عالی باشد، اما با ریسک همراه است:

مزایا:

• اغلب قیمت پایین‌تر از خرید آماده‌ست.

• امکان انتخاب طراحی داخلی یا تغییراتی قبل از اتمام پروژه دارید.

• زمان دارید که با توجه به افزایش قیمت زمین یا مصالح، سود خوبی کسب کنید.

معایب:

• ممکن است پروژه با تاخیر یا حتی عدم‌اتمام مواجه شود. 

• سازنده ممکن است مصالح ارزان‌تر بکار ببرد یا کیفیت طبق قرارداد نباشد.

• اگر پرداخت‌های شما مطابق پیشرفت نباشد، ریسک بیشتری می‌پذیرید.

 

مثال عملی از ساختار عرفی پرداخت

فرض کنید یه پروژه در منطقه‌ای متوسّط تهران هست و قیمت نهایی واحد فرضی، ۱۰۰ میلیون تومان است (برای ساده‌سازی). ساختار ممکنه ار این گونه باشه:

• پیش‌پرداخت اولیه: ۳۰٪ = ۳۰ میلیون تومان

• پس از فونداسیون: ۲۰٪ = ۲۰ میلیون تومان

• پس از اسکلت و سقف: ۲۰٪ = ۲۰ میلیون تومان

• پس از نازک‌کاری و تأسیسات: ۱۵٪ = ۱۵ میلیون تومان

• هنگام انتقال سند: ۱۰٪ = ۱۰ میلیون تومان
  جمع = ۹۵ میلیون تومان (ممکنه بقیه بابت انبار، پارکینگ، انشعابات حساب شده باشد)

این عددها فقط برای مثال هستند، واقعیت پروژه ممکن است درصد و مرحله‌ها متفاوت باشد.

 

 

نکات حقوقی و قانونی که باید بدانید

• تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید با سند رسمی یا مجوز قانونی انجام شود. طبق ماده ۱۸ قانون پیش‌فروش ساختمان، «اقدام به پیش‌فروش بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است».

• اگر پروژه پیشرفت نداشته باشد، خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر کند

• اگر کمتر از ۱۰٪ کار باقی مانده باشد، خریدار می‌تواند تنظیم سند را درخواست کند حتی اگر تحویل کامل نشده باشد. 

 

جمع‌بندی و نکات نهایی

به‌خاطر داشته باشید: تعداد زیادی پروژه پیش‌فروش در بازار هست، ولی هوشمندی شما در شناخت ساختار پرداخت، قرارداد و شرایط پروژه است که تعیین‌کننده است.
به‌طور خلاصه:

• پیش‌پرداخت معمولاً بین ۲۰ تا ۳۵٪ است، ولی بسته به شرایط ممکن است بیشتر یا کمتر شود.

• بیشترین بخش پرداخت در قالب اقساط با پیشرفت پروژه انجام می‌شود.

• حداقل ۱۰٪ مبلغ باید برای انتقال سند باقی بماند و این نکته قانونی است.

• شرایط قرارداد، معتبر بودن سازنده، موقعیت پروژه و پیشرفت ساخت، همه در تعیین درصدها و ریسک‌ها تأثیر دارند.

• با رعایت نکات حقوقی و فنی، می‌توانید پیش‌خرید را به یک فرصت ارزشمند تبدیل کنید، نه یک ریسک بزرگ.