از آنجایی که خیانت در وکالت بلاعزل امری کاملا ممکن است و سوالات در مورد وکالت بلاعزل نیز بسیار زیاد است؛ در ابتدا بهتر است به چند نکته بسیار مهم توجه کنید.
وکالت بلاعزل چیست؟
بسیاری از اوقات است که …
-
ما انقدر درگیر کارهای گوناگونی هستیم که فرصتی برای انجام دادن کارهای دیگری مثل فروش خانه پدری، خرید یا فروش خودرو و … نداریم.
-
یا مثلا تخصصی در زمینه فروش نداریم و ترجیح میدهیم که این کار را که به فردی با تجربه و متخصص که به او اطمینان داریم بسپاریم.
در اینگونه مواقع ما به فردی که اطمینان داریم یک وکالت بلاعزل میدهیم تا به جای ما به این امور بپردازند.
وکالت بلاعزل در خرید و فروش ملک چه شرایطی دارد؟
همان طور که گفتیم، بعضی وقت‌ها چون فرایند انتقال سند زمان‌بر و پرهزینه است، فروشنده عجله دارد یا سند ملک در دسترس نیست، در زمان معامله سند به نام خریدار زده نمیشود و به عقد یک قرارداد وکالت بلاعزل بین خودشان بسنده می‌کنند. در این وکالت نامه‌ها فروشنده خریدار را برای انجام دادن امور مربوط به انتقال سند; مثل اخذ استعلام‌های ثبتی، مفاصا حساب‌های شهرداری و ثبت سند از طرف خود وکیل می‌کند.
در چنین مواقعی و برای در امان ماندن از خطرات وکالت بلاعزل ، به نکاتی که در ادامه ذکر می‌شود توجه کنید.
وکالت بلاعزل با مرگ یا جنون طرفین باطل می‌شود.
وکالت بلاعزل، چندان هم همیشگی نیست و با مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل خواهد شد. به همین دلیل هم هست که توصیه می‌شود از این وکالت فقط برای انجام دادن امور اداری استفاده شود. اگر از وکالت بلاعزل برای خرید و فروش ملک استفاده می‌کنید; باید در اولین فرصت آن را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.
حق انجام دادن کارها از موکل گرفته نمیشود.
لازم است به این نکته توجه داشته باشید که با دادن وکالت بلاعزل، اختیارات خود موکل سلب نخواهد شد. به همین دلیل، همچنان بعد از وکالت نیز می‌تواند خودش هم تمام کارهای مربوط به معامله را انجام دهد. اما ممکن است شما بخواهید که تمامی کارها را فقط وکیل انجام بدهد. در این صورت حتماً باید در وکالت نامه قید کنید که موکل حق ندارد در اجرای امور بعدی دخالت کند.
وکالت نامه باید محدودیت زمانی داشته باشد.
شما باید در وکالت نامه مشخص کنید که برای چند وقت به موکل خود وکالت بلاعزل داده‌اید. توجه به این مسئله با توجه به اینکه امکان فسخ وکالت‌های بلاعزل وجود ندارد بسیار مهم است.
بدون سند، شما صاحب خانه نخواهید بود.
وقتی شما با یک وکالت نامۀ بلاعزل ملکی می‌خرید، تا زمانی که سند آن به نام شما منتقل نشده باشد، صاحب آن نیستید. بنابراین فروشنده می‌تواند بدون هیچ محدودیتی ملک را به فرد یا افراد دیگری نیز بفروشد و از این طریق کلاهبرداری و سوء استفاده کند. بنابراین باید حتماً همراه با وکالت نامه یک مبایعه نامه نیز تنظیم کنید. همچنین ضروری است که در وکالت نامه‌ای که از فروشنده می‌گیرید، حق فروش ملک به فرد دیگر را از او سلب کنید. در دست داشتن مبایعه نامه به این معناست که شما مالک ملک مورد معامله هستید. بنابراین در صورت بروز مشکلات احتمالی، می‌توانید به دادگاه شکایت و مسئله را پیگیری کنید.
آیا وکالت بلاعزل مساوی با فروش ملک است؟
نه. درواقع وکالت بلاعزل نمایندگی دادن به یک نفر برای انجام کاری است که خود فرد هم می‌تواند آن را انجام دهد. در اصطلاح قانونی به این کار، نیابت گفته می‌شود. وکالت معمولاً بر پایۀ اعتمادی که به طرف مقابل وجود دارد به او داده می‌شود. تا زمانی که سند ملک به نام خریدار منتقل نشده باشد، فروش قطعی نشده و هیچ اختیاری روی ملک نخواهد داشت. اما اگر همزمان با وکالت نامه، مبایعه نامه نیز امضا شده باشد، به معنای فروش قطعی ملک خواهد بود.
علت انعقاد وکالت بلاعزل بین فروشنده و خریدار ملک چیست؟
همان طور که پیش‌تر نیز اشاره شد، دلایل اعطای وکالت نامه در معاملات خرید و فروش ملک یا خودرو متعدد است که در ادامه به مهم‌ترین آنها اشاره می‌شود:
- زمان بر بودن فرایند انتقال سند
- زیاد بودن هزینه‌های مربوط به انتقال و جابجایی سند
- در دسترس نبودن سند
- عجلۀ فروشنده برای معامله
آیا در معامله‌های وراثتی و شراکتی هم امکان اعطای وکالت بلاعزل وجود دارد؟
بله. در معاملات شراکتی و وراثتی نیز این امکان وجود دارد. اما اگر در چنین وکالت‌هایی تعداد موکلان شما بیش از یک نفر بود، بهتر است به دلیل پیشگیری از بروز خطرات وکالت بلاعزل ، از انجام چنین معامله‌هایی پرهیز کنید.
آیا فروشنده بعد از وکالت بلاعزل می‌تواند ملک خود را به دیگری بفروشد؟
بله. تنظیم وکالت نامه پیش از انتقال سند به نام خریدار، به معنای فروش قطعی ملک نیست. به همین دلیل هم فروشنده به راحتی می‌تواند خانه‌اش را به فرد دیگری بفروشد. مگر اینکه در زمان معامله، علاوه بر وکالت نامه، مبایعه نامه نیز تنظیم شده باشد. در این صورت خانه به صورت قانونی و رسمی به نام خریدار خواهد بود، حتی اگر سند به نام او زده نشده باشد.
کلاهبرداری در وکالت بلاعزل
در وکالت بلا عزل طرفین به خاطر انجام کار توسط دیگری و دادن نیابت به طرف دیگر و حسن تفاهم برای انجام عملی مشترک است که اقدام به منعقد کردن وکالت بلاعزل می کنند. آنچه وکالت بلا عزل را در حالت غیرقابل عزل قرار می دهد ضمن عقد لازم آمدن وکالت است. در صورت عادی وکالت عقدی جایز است که به فسخ هر یک از طرفین پایان می یابد.
متاسفانه در سال های اخیر به موجب اعطای حق وکالت بلاعزل کلاهبرداری های زیادی صورت گرفت است و افراد وکیل اقدام به ربودن مال غیر کرده اند. به همین علت است که تاکید داریم حتما در زمان انعقاد این عقد توجه لازم را به موارد حقوقی بکنید.
چگونه جلوی کلاهبرداری در وکالت بلاعزل را بگیریم؟
از آنجایی که خیانت در وکالت بلاعزل امری کاملا ممکن است و سوالات در مورد وکالت بلاعزل نیز بسیار زیاد است؛ در ابتدا بهتر است به چند نکته بسیار مهم توجه کنید.
- قبل از امضای هر متنی، آن را با دقت و به صورت کامل مطالعه کنید.
(همچنین ما به شما توصیه میکنیم که متن قرارداد را به یک وکیل متخصص نشان دهید یا از او بخواهید که برای شما متنی قرص و محکم آماده کند.)
- حتما مدت زمان این وکالت را در قرارداد لحاظ کنید.
(چرا که ممکن است این اختیارات به صورت مادام العمر به فرد داده شود.)
- این وکالت نامه را فقط در یک دفترخانه معتبر که مورد اطمینان شماست امضا کنید.
- تمامی نکاتی که مورد توافق دوطرف بوده، در متن وکالت نامه قید کنید.
- دو نسخه از وکالتنامه تهیه شود. یکی برای شما و دیگری برای وکیل.
- همچنین برای اطمینان از رسمیت وکالتنامه ثبت شده در دفترخانه، آن را استعلام نمایید.
آیا وکالت بلاعزل سند رسمی است؟
اگر در دفترخانه و طبق توضیحات بالا امضا شود، بله.
نتیجه گیری
بعد از خواندن تمامی موارد بالا، ممکن است این سؤال برای شما هم پیش بیاید که بالاخره وکالت بلاعزل تنظیم کنیم یا نه؟ آیا این کار به نفع ماست یا خطرناک خواهد بود و ممکن است دارایی خود را از دست بدهیم؟ باید بدانیم که معامله‌های وکالتی خطرها و مزایای خودشان را دارند و ما باید با توجه به موقعیت خودمان بهترین تصمیم را بگیریم. نمی‌توان برای افراد و موقعیت‌های گوناگون توصیه‌های یکسانی ارائه کرد.
در نظر داشته باشید که در معامله‌های وکالتی حتی اگر مبایعه نامه نیز تنظیم شده باشد، ممکن است در زمان انتقال سند با مشکلاتی مواجه شوید. یکی از مواردی که علاوه بر تنظیم مبایعه نامه باید به آن توجه کنید، بررسی این مسئله است که سند ملک توقیف نشده، بدهی مالیاتی نداشته یا در رهن بانک نباشد. همچنین توصیه می‌شود با افرادی که هیچ شناختی از آنها ندارید معامله‌های وکالتی انجام ندهید. با رعایت تمامی این نکات، می‌توان ریسک‌ها و خطرات معامله‌های وکالتی را به میزان قابل توجهی کاهش داد.