مشاهدات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد علی‌رغم کاهش محسوس قیمت واحدهای مسکونی و آپارتمان‌های ریزمتراژ در کشور، قیمت خانه کلنگی کاهش را تجربه نکرده است. اما علت این اتفاق چیست و چرا راه املاک کلنگی در این مسیر از واحدهای مسکونی جدا شده است؟
سال گذشته بازار مسکن افزایش قیمت سرسام‌آوری را پشت سر گذاشت. گزارش‌ها در این خصوص نشان می‌داد متوسط قیمت مسکن هر ماه روندی افزایشی را پشت سر می‌گذارد و همین مسئله باعث نگرانی افرادی شد که می‌دانستند دیگر با درآمد خود قادر به خرید خانه‌ای با امکانات حداقلی هم نیستند.
دولت در این بین برای کاهش هیجانات به وجود آمده در جامعه تصمیم به پاک کردن صورت مسئله گرفت و از آذرماه سال گذشته دیگر هیچ آماری از تحولات بازار مسکن منتشر نکرد. اما حالا پس از گذشت چند ماه برخی مسئولان از جمله رئیس کل بانک مرکزی و وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند قیمت مسکن در چند ماه گذشته، بین 15 تا 20 درصد کاهش را تجربه کرده است.
البته کارشناسان معتقدند این کاهش قیمت ناشی از رکود فعلی معاملات مسکن است و نمی‌توان آن را گواهی بر بهبود شرایط بازار املاک دانست. در این بین برخی گفته‌ها حاکی از آن است که با وجود این سیر کاهشی، املاک کلنگی مانند واحدهای مسکونی و ریزمتراژ عقبگرد قیمتی نداشته‌اند و با همان قیمت‌های قبلی در بازار معامله می‌شوند. اما آیا این گزاره حقیقت دارد؟ در صورت وقوع چنین روندی دلیل آن چیست؟
ایستایی قیمت املاک کلنگی حقیقت دارد؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص گفت: «تاثیرات قیمتی نمی‌تواند تاثیری فوری روی ملک‌هایی با قیمت بالاتر مانند املاک کلنگی داشته باشد، زیرا قیمت بالاتر و همچنین مخاطب خاصی برای خرید آنها وجود دارد.»
« املاک کلنگی ایستایی قیمت خود را برای افراد خاص مانند سازندگان حفظ کرده است و البته هنوز مخاطبی هم برای این قضیه وجود ندارد که کسی وارد بازار شود و با این انتظارات تورمی اقدام به خرید کلنگی کند به امید اینکه بسازد و تولید آپارتمان کند.»
چرخه معیوب تولید مسکن در کشور
«چرخه تولید مسکن در حوزه اقتصاد ملک و مسکن معیوب شده و آسیب دیده است، به این معنا که فرآیند آن باید به این ترتیب باشد که به موقع در فصلی از سال سازندگان و سرمایه‌گذاران به بازار ورود کنند و روی املاک کلنگی به قصد خرید یا مشارکت در ساخت قرارداد ببندند.این قراردادها در سال‌های آتی به صورت مستمر تبدیل به آپارتمان و ملک شده و دوباره برای فروش به بازار عرضه می‌شد.»
«زمانی که چرخه تولید مسکن به این صورت حرکت می‌کرد، ظرفیتی که در مناطق به لحاظ شهرسازی وجود دارد کفاف این را می‌داد که همیشه املاک نوساز را در متراژهای مورد نیاز جامعه مصرفی داشته باشیم و تعریفی وجود داشت که نشان می‌داد که نسبت به سال گذشته چه تورمی را پشت سر گذاشته بود.»
«اکنون روندی ایجاد شده است که سرمایه‌گذران و تولیدکنندگان تبدیل به دلالان مسکن شده‌اند. این افراد وقتی سرمایه‌ای را می‌گذارند و با خرید چند ریزمتراژ کفاف سرمایه‌گذاری و ارائه مجدد آن به بازار و بازگشت سرمایه وجود دارد، با خود می‌گویند چرا باید خودم را درگیر ساخت و ساز کنم؟»
«بنابراین مخاطبی برای فروش املاک کلنگی وجود ندارد و اینکه ارزان نشده است امتیاز خاصی برای آن محسوب نمیشود و این اتفاق به دلیل معیوب بودن چرخه مسکن در جامعه اتفاق افتاده است.»
مدت‌هاست که اشتیاق برای ساخت و ساز در میان سازندگان از بین رفته است و به این ترتیب اشکال در عرضه مسکن در جامعه یک پای بازار املاک را لنگ کرده است. هر چند به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، بازار مسکن اکنون از سمت تقاضا نیز با مشکل مواجه است.