تفاوت‌های کلی و جزئی انواع ملک در نوع استراتژی سرمایه‌گذاری نقش مهمی ایفا میکند. سرمایه‌گذاران با تشخیص درست در مورد نوع ملک مناسب برای سرمایه‌گذاری به بازدهی بهتری می‌رسند و از اشتباهات مهلک سرمایه‌گذاری جلوگیری میکنند.
در میان بازارهای مختلف اعم از طلا، سکه، بورس، فرابورس و بازارهای دیگر، سرمایه گذاری در بازار مسکن اولویت ویژه‌ای دارد. سرمایه گذاری در هر بخش با توجه به تصمیمات سیاسی، داخلی و خارجی، نوسانات زیادی دارد و می تواند ریسک بالایی داشته باشد؛ اما بازار مسکن تحت تاثیر عوامل کمتری قرار میگیرد و با توجه به تقاضای هر روزه مسکن، بازار مطمئنی برای سرمایه گذاری می باشد.
.jpg)
انواع املاک
زمین
اولین دسته از املاک، زمین می‌باشد. خرید یک زمین خام برای شما سود زیادی به همراه دارد زیرا در آینده میتوانید بر اساس موقعیت و ماهیت زمین، کاربری‌های مختلفی را در نظر بگیرید. به عبارتی سرمایه گذاری در زمین نوعی استراتژی بلند مدت محسوب شده و زمین مورد استفاده شامل هر نوع زمین خام، کشاورزی و بایر می‌باشد.
.jpg)
زمین یکی از پرخطرترین انواع املاک تجاری برای سرمایه گذاری است، اما می‌تواند بالاترین بازده را نیز داشته باشد. طبق تعریف، زمین های توسعه نیافته مسئولیت درآمدزایی را به طور کامل بر عهده سرمایه گذار می‌گذارد. چندین نوع ملک وجود دارد که در این دسته قرار می گیرد و هرکدام چالش ها و فرصت های منحصر به فردی را برای رشد پروژه های سرمایه گذاری فراهم می کنند:
- زمین های کشاورزی: این گروه که زمین سبز نیز نام دارد شامل مزارع کشاورزی، مزارع دامداری و سایر زمین های بدون ساختمان است.
- زمین های پسماند (infill Lands): زمین های شهری که در حال حاضر خالی هستند، اما زمانی توسعه یافته بودند.
- ملک های بایر (Brownfield Land): زمین هایی که قبلاً دارای ساختمان‌های تجاری دارای مقررات زیست محیطی بودند.
ملک مسکونی
ملک مسکونی همانطور که از نام آن پیداست، فقط به منظور سکونت استفاده شده و برای استفاده تجاری یا صنعتی کاربردی ندارد. سرمایه گذاری در ملک مسکونی به این شکل است که شما یک واحد مسکونی خریداری کرده و در آینده یا خودتان در آن ملک ساکن می‌شوید و یا با اجاره و فروش ملک از آن درآمد کسب می‌کنید.
بسیاری از سرمایه گذاران موفق برای مدیریت راحت‌تر اقدام به خرید چند واحد مسکونی در یک مجتمع کرده و خودشان در یکی از واحدها ساکن می‌شوند.
-
سرمایه گذاری خرید و فروش مسکن:
افرادی که در حوزه خرید و فروش ملک فعالیت می کنند، عموما توانایی بالایی در خرید و فروش دارند و به خوبی می‌دانند که در چه زمانی ملک را با قیمت کمتر خریداری و در زمان مناسب با قیمت بیشتری به فروش برسانند.
-
خرید املاک قدیمی و بازسازی آنها:
یکی از راه های سود بردن در بازار مسکن، خرید املاک قدیمی و بازسازی آنها به شیوه ی روز دنیا می باشد. با این کار قیمت ملک افزایش پیدا می کند و میتوانید سود خوبی از آن ببرید.
-
خرید خانه‌های کلنگی برای ساخت و ساز:
با خرید ملک کلنگی و ساخت آن به شکل آپارتمان های نوساز، سود خوبی به دست می آید. البته کسی که در این حوزه فعالیت می کند باید صبر و حوصله کافی داشته باشد.
-
سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن:
دیگر نوع سرمایه‌گذاری در حوزه ملک، خرید زمین و ساخت و ساز در آن می باشد. اگر بتوانید مناطق رو به رشد را شناسایی و در آنها ساخت و ساز انجام دهید، سود مناسبی را به دست خواهید آورد.
-
سرمایه گذاری در بخش اجاره مسکن:
می توانید با خرید آپارتمان یا خانه های مسکونی و دادن رهن و اجاره خانه خریداری شده ، سود خوب و پایداری به دست آورید. حتی ممکن است با افزایش قیمت آنها را بفروشید و سود بیشتری به دست آورید.
-
مشارکت در ساخت مسکن:
یکی از راه های بی دردسر سرمایه گذاری در حوزه ملک ، مشارکت در ساخت مسکن می باشد. با این کار بدون اینکه بخواهید در گیر مسائل اداری شوید، سود خوبی از فروش آپارتمان های ساخته شده می برید. نکته مهم در این شیوه از سرمایه گذاری این است که باید از معتبر بودن طرف مقابل مطمئن شوید.” دپارتمان تخصصی شیراز ملک با سالها تجربه در زمینه ساخت و ساز، یکی از معتبرترین مراجع برای مشارکت در ساخت می باشد.”
ملک تجاری
سرمایه گذاری در املاک تجاری یکی از محبوب ترین سرمایه گذاران در املاک است. اموال تجاری هر ملکی است که به طور خاص برای ایجاد درآمد طراحی شده باشد. در میان انواع مختلف املاک تجاری می توانید موارد زیر را بیابید:
هتل ها هتل ها چشم انداز منحصر به فردی را ارائه می دهند زیرا نرخ اتاق ها برای پاسخگویی به تقاضاهای بازار قابل تنظیم است. توجه داشته باشید که اقتصاد – به ویژه در دوران رکود – می تواند به شدت بر صنعت هتلداری تأثیر بگذارد و در نتیجه بازده سرمایه شما را به حداقل برساند.
پارک های خانه سیار تا آنجا که انواع املاک تجاری، پارک های خانه های متحرک اغلب نادیده گرفته می شوند، اما می توانند سودآور باشند. پس از خرید زمین، بسته های فردی را به ساکنان خانه های سیار اجاره می دهید. از آنجا که شما فقط فضا را اجاره می دهید و نه واحدهای مسکونی، هزینه های عملیاتی و تعمیرات مانند گردش مالی مستاجر حداقل است.
.jpg)
خواص چند خانواده . زمانی که این املاک به‌عنوان تجاری درج می‌شوند، شامل چهار یا چند واحد برای زندگی می‌شوند و می‌توانند از یک آپارتمان یا دوبلکس تا یک آپارتمان مسکونی یا خانه شهری متغیر باشند. املاک اداری این می تواند یک ملک واحد برای یک مستاجر باشد که برای زندگی در نظر گرفته نشده است، یک ساختمان اداری طراحی شده برای نگهداری چندین مستأجر یا حتی یک آسمان خراش.
فضاهای خرده فروشی اینها می تواند شامل چیزی به بزرگی یک مرکز خرید یا چیزی کوچکتر و مستقل مانند پمپ بنزین یا رستوران باشد. امکانات خود ذخیره سازی. این نوع ملک به مستاجرین فضا را اجاره می دهد، از کانتینرها و کمدها گرفته تا اتاق ها یا حتی فضاهای بیرونی طراحی شده برای قایق یا RV، به صورت طولانی مدت یا ماه به ماه.
ملک اداری
ساختمان‌های اداری گروهی دیگر از املاک و مستغلات تجاری هستند که از ساختمان‌های یک طبقه در حومه شهر تا ساختمان‌های اداری چند طبقه درون شهری را شامل می‌شوند. میزان سودآوری این نوع از ساختمان‌ها بسیار زیاد است؛ اما ایجاد فضاهای جدید برای مستأجران هزینه‌ی زیادی را بر دوش سرمایه‌گذار می‌گذارد.
به دلیل اینکه بیشتر ساختمان‌های اداری برای اجاره نشینان درنظر گرفته می شود، سرمایه‌گذاران می‌توانند روی چندین جریان نقدی مختلف حساب کنند. این ساختار، سطحی از تنوع درآمد را فراهم میکند و به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد تا جریان نقدی خود را حتی در صورت فسخ اجاره توسط مستأجر حفظ کنند. در مقایسه با سایر گروه های املاک تجاری، اجاره نامه‌‌های واحدهای اداری بلند مدت‌تر هستند. درنتیجه سرمایه‌گذاران اداری ریسک زیادی را تقبل نمی‌کنند.
به طور کلی ساختمان‌های اداری براساس سن بنا، شرایط و موقعیت مکانی و… به سه دسته تقسیم می شوند:
کلاس A: این گروه با کیفیت‌ترین ساختمان‌های اداری موجود، با اجاره‌ی بالاتر از سطح متوسط نسبت به ساختمان‌های اطراف هستند. بیشتر آنها بازسازی می شوند، دسترسی راحت به سایر نقاط شهر دارند و از نظر امکانات رفاهی موقعیت خوبی برای مستأجران فراهم میکنند. ساختمان‌های کلاس A معمولاٌ در مناطق مرکزی تجاری شهر قرار دارند.
کلاس B : این نوع از ساختمان‌ها رقابت تنگاتنگی در بازار املاک دارند که عموماٌ در محدوده‌ی نرخ های استاندارد بازار قیمت‌گذاری می شوند. با وجود اینکه ساختمان‌های کلاس B در مناطق پرترافیک قرار نمی گیرند ولی از لحاظ کیفیت تقریباٌ مشابه ساختمان‌های کلاس A هستند.
کلاس C : ساختمان هایی با کیفیت پایین‌تر از سطح مطلوب هستند که معمولاٌ در محدوده‌ای کمتر از نرخ میانگین بازار قرار می‌گیرند. این ساختمان‌ها فضای قابل استفاده ولی بدون مزایا و امکانات تفریحی را برای مستاجران فراهم میکنند .
ملک صنعتی
ساختمان‌های صنعتی به دلیل بازدهی طولانی مدت سرمایه، امکان اجاره و همچنین هزینه‌های پایین ساخت و نگهداری، سرمایه‌گذاری مطلوبی به حساب می‌آیند
برخلاف سایر ساختمان‌های تجاری، ساختمان‌های صنعتی به منظور سهولت در رفت و آمد و نقل و انتقالات کالا، اغلب در حومه‌ی بزرگراه‌‌های بین شهری قرار می‌گیرند. با ادامه‌ی روند رو به رشد تجارت الکترونیک و سفارش‌های آنلاین، بازسازی زیرساخت‌های ساختمان‌های صنعتی تقاضای خرید و اجاره‌ی انبارهای صنعتی را افزایش پیدا کرده است.
انواع مختلفی از ساختمان‌های صنعتی وجود دارد که از نظر اندازه، چیدمان، قالب و موارد دیگر متفاوت هستند.
- صنایع بزرگ: ساختمان‌هایی که برای تامین ماشین‌آلات و فرآیند منحصربه‌فرد سازنده دستخوش تغییرات قابل توجهی شده‌اند که به راحتی توسط مستاجر دیگر قابل تصرف نیست.
- مونتاژهای کوچک: ساختمان‌های بدون طبقات مخصوص مستاجرکه برای تولید و/یا انبار کردن استفاده می شوند.
- انبار فله: انبارهای بزرگی که برای توزیع محصولات استفاده می شود. اغلب، تولیدکنندگان انبارهای فله را بر اساس منطقه، با مکان های استراتژیک مبتنی بر زنجیره تامین تقسیم می کنند.
- شرکت های تولیدی: ساختمان هایی که دارای فضای ذخیره سازی صنعتی و/یا فضای تولید و همچنین فضای اداری برای پرسنل شرکت هستند.
.jpg)
هتل ها و مهمانپذیری ها
هتل ها و مهمانپذیری ها، به منظور اهداف تفریحی و اهداف تجاری اقامت گاه های کوتاه مدت و بلند مدت به مسافران ارائه می دهند.
مانند بسیاری از مشاغل دیگر، بازدهی هتل ها براساس نوسانات اقتصادی به ویژه سفر و گردشگری، در نوسان است. همچنین افزایش اخیر Airbnb چالش هایی را در حوزه ی رفاه طولانی مدت صنعت هتلداری و مهمانپذیری ایجاد می کند. نمونه هایی از رایج‌ترین هتل ها:
- مسافرخانه ها: اقامت گاه هایی که در آن ساکنان بدون دریافت سرویس اتاق، استفاده از رستوران یا خدمات دربان پذیرش می شوند.
- هتل ها: اقامت گاه هایی که به مسافر خدمات اتاق و رستوران ارائه می کنند.
- اقامت گاه های طولانی مدت: هتل هایی که برای پذیرایی طولانی مدت از مهمانان طراحی شده اند و دارای خدماتی از جمله آشپزخانه و اتاق های بزرگتر می باشند.
- پانسیون ها: اقامت گاه هایی که شامل کلیه امکانات رفاهی از جمله پارک تفریحی یا ساحل هستند.
کاربری ویژه:
همه ساختمان‌ها مستقیماً با انواع املاک تجاری که در بالا ذکر شد همسو نیستند. برخی از آنها با هدفی ویژه درنظر گرفته می شوند. ارزش‌گذاری این ساختمان ها معمولاً دشوارتر است، زیرا اغلب املاک و دارایی های قابل مقایسه با آنها در منطقه وجود ندارد:
- شهر بازی ها
- کلیساها
- مدارس
- تئاترها
به طور کلی، هر ساختمانی که برای فعالیتی خاص یا گروهی از افراد ساخته می شود، زیر چتر هدف خاصی قرار می گیرد.
شاید دوست داشته باشید:
3 روش سرمایه گذاری با پول کم
در بازار مسکن سرمایه گذاری کنم یانه ؟
مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن:
نوع سرمایه گذاری و میزان سرمایه، نقش زیادی در تعیین مزایا و معایب آن دارد. اما به طور کلی به چند مزیت مهم سرمایه گذاری در ملک اشاره می کنیم:
- گرفتن اجاره بها، یک منبع درآمد پایدار:
افراد می توانند با خرید و سرمایه گذاری در مسکن و اجاره آن یک منبع درآمد پایدار برای خود به وجود آورند.
- سرمایه گذاری با پول رهن خانه:
یکی دیگر از راه های کسب درآمد از طریق سرمایه‌گذاری در مسکن، رهن خانه مسکونی و سرمایه گذاری با پول آن است.
- ریسک کمتر بازار ملک:
بازار مسکن شیب نوسانات کمتری نسبت به سایر بازارها دارد. چه ریسک سیستماتیک و چه غیر سیستماتیک برای سرمایه گذاری در بازار مسکن کمتر است.
- استفاده از تسهیلات مسکن:
در بقیه بازارهای سرمایه گذاری شما نمی‌توانید هیچگونه تسهیلاتی دریافت کنید. اما در بازار مسکن در هر بخش می توانید تسهیلات بازار مسکن را دریافت کنید.
- تنوع سرمایه گذاری در بازار مسکن:
در بازار مسکن به روش های مختلف می توانید سرمایه گذاری انجام دهید. از جمله خرید ملک، زمین، آپارتمان و ملک قدیمی. تمامی این موارد نوعی از سرمایه گذاری در بازار مسکن هستند.
- عدم سرقت دارایی:
کسی نمی تواند دارایی شما را مانند طلا یا سکه به سرقت ببرد.
- عدم نیاز به دانش و اطلاعات آکادمیک:
بازار مسکن نیز مثل هر بازار دیگری نیازمند تجزیه و تحلیل می باشد. ولی برای این تجزیه و تحلیل نیاز به تخصص یا تحصیلات آکادمیک نیست. دانش و اطلاعات باید در حدی باشد که بتوانید تحلیل‌های بازار و افزایش و کاهش قیمت‌ها را متوجه شوید.
معایب سرمایه گذاری در بازار مسکن:
- نیاز به نقدینگی بسیار بالا:
یکی از مهم ترین ایرادات سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که نیاز به نقدینگی بالایی دارد و با سرمایه کم نمی توان این کار را شروع کرد.
- هزینه استهلاک خانه:
مشکلی که در بازارهای دیگر وجود ندارد ولی در بازار مسکن دیده می شود، هزینه استهلاک خانه است. با افزایش سن خانه قیمت آن کاهش پیدا میکند.
- نقدشوندگی پایین:
زمان زیادی می برد تا یک ملک به فروش برود و به پول نقد تبدیل شود.
- قدیمی شدن مدل و نمای ساختمان:
یکی از ایرادات دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این است که هر سال مدل ها و نقشه های جدیدی برای ساختمان در نظر گرفته می شود.
- ریسک بلاهای طبیعی:
وقوع نا به هنگام آتش سوزی، سیل و زلزله موجب نابود شدن سرمایه به کار گرفته شده در حوزه مسکن می شود.
در ادامه به تعریف دو نوع سرمایه گذاری میپردازیم:
انواع سرمایه گذاری ملکی
بطور کلی ما دو نوع سرمایه گذاری داریم
- سرمایه‌گذاری تهاجمی
- سرمایه گذاری تدافعی
سرمایه گذاری تهاجمی
دسته نوع اول که سرمایه گذاری تهاجمی نام دارد، به آن دسته از سرمایه گذاری‌ها میگویند که در آن شخص با داشتن ۵۰۰ میلیون سرمایه، ۱ میلیارد سرمایه گذاری میکند. و سعی بر ایجاد ریسک برای رسیدن به خواسته خود میکند. یعنی در اصل این نوع از افراد ریسک پذیر هستند.
سرمایه گذاری تدافعی
سرمایه گذاری تدافعی مربوط به آن دسته از سرمایه گذاری‌هایی میشود که بطور مثال شخصی با ۵۰۰ میلیون سرمایه، اگر بخواهد سرمایه گذاری کند، به اندازه همان سرمایه خود گام برمیدارند. در این دسته از سرمایه گذاری اشخاص به اندازه پول خود سرمایه گذاری میکنند. با توجه به معنی لغوی این کلمه که حالت دفاعی و ترس را در بردارد در این نوع سرمایه گذاری شخص دچار ریسک نمیشود.
سخن پایانی
چه سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات از املاک خود برای ایجاد درآمد اجاره‌ای استفاده کنند و چه برای وقت گذاشتن تا زمانی که فرصت فروش عالی ایجاد شود، می‌توان با پرداخت قسمت نسبتاً کمی از ارزش کل ملک، یک برنامه سرمایه‌گذاری قوی ایجاد کرد. مانند هر سرمایه‌گذاری دیگری، سود و پتانسیل در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد، خواه کل بازار بالا باشد یا پایین. همانطور که اشاره شد بهتر است سرمایه گذاری در املاک در سبد سرمایه‌گذاریتان باشد، چرا که یکی از راه‌های افزایش ثروت سرمایه گذاری در املاک است.